Investir en Loi Duflot : les pièges à éviter

26/04/2013

Pour réaliser l'investissement locatif pérenne et rentable que vous espérez, privilégiez tout d'abord les petites surfaces, telles que les studios. Grâce au dispositif Duflot, vous pouvez par exemple acheter jusqu'à deux studios par an dans la limite de 300 000 Euros. En achetant de petites surfaces, vous aurez plus de chances d'être dans les loyers du marché.

Dans cet ordre d'idée, notre second conseil : évitez les quartiers ou les zones géographiques trop "select", ce qui vous permettra de percevoir des loyers plafonnés proches de ceux pratiqués sur le marché. Dans ces conditions, il vaut mieux investir en province, sur Bordeaux et son agglomération par exemple.

En respectant ces critères fondamentaux, vous pourrez espérer une rentabilité de 4 à 6 % en moyenne et faire ainsi du dispositif Duflot un véritable atout pour votre patrimoine....ou pour réduire votre imposition. Découvrez les programmes éligibles Duflot que nous vous proposons pour concrétiser votre projet : 

Choisir Bordeaux pour son investissement locatif

25/02/2013

Lorsqu'on pense à Bordeaux et sa région en terme d'investissement locatif, on pense immédiatement à un climat favorable et à la proximité de l'océan ou du Bassin d'Arcachon. Mais bien loin des clichés liés à son environnement naturel, les investisseurs locatifs doivent surtout prêter attention à des arguments de poids liés au développement économique de la région, qui semble décuplé grâce au projet d'envergure européenne Euratlantique, prévu pour être finalisé à l'horizon 2017.

Depuis 10 ans en effet, la population bordelaise n'a cessé de croitre, pour gagner environ 25000 habitants. Conjointement, le secteur de l'emploi a connu un bond en avant, grâce à la création sur la même période de plus de 12 000 opportunités. Cet essor est du à la volonté des entreprises de s'implanter régionalement sur Bordeaux, puisque le projet Euratlantique prévoit la construction d'une ligne grande vitesse reliant Paris à Madrid et passant par Bordeaux.

Avec une rentabilité estimée au alentours de 4 % pour votre investissement locatif, Bordeaux et sa périphérie s'annoncent comme des lieux de prédilection pour faire des opérations rentables ces prochaines années. Découvrez nos programmes pour investir sur la région bordelaise !

Investissement locatif : quelle fiscalité pour les SCPI ?

04/02/2013

La SCPI est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes d'effectuer collectivement des investissements et des placements dans le domaine immobilier. Son objet consiste donc toujours en l’acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. L'avantage principal est la mutualisation des obligations et des risques liés, puisque c'est la société de gestion qui se charge des formalités. D'un point de vue fiscalité, On distingue deux groupes :

• La SCPI classique, dite "de rendement" : dans ce cas de figure, les revenus de la SCPI sont assimilés à des revenus fonciers que chaque investisseur doit déclarer sur sa propre déclaration. La SCPI est donc formée uniquement par des particuliers à titre patrimonial. Dans sa version professionnelle, les revenus liés à la SCPI sont soumis au même régime que les commerçants ou les professions libérales. Si sa création est réalisée au titre d'une société, alors elle sera naturellement soumise à l'impôt sur les sociétés.
• Second cas de figure : la création d'une SCPI dite "fiscale". Dans cette situation, les investisseurs se regroupent pour investir dans l'immobilier afin de profiter d'incitations fiscales avantageuses, grâce à des dispositifs mis en place par l'Etat, tels que le Duflot, Malraux, Censi Bouvard. Ces SCPI sont donc uniquement investies en biens immobiliers d'habitation éligibles à ces dispositifs, sous conditions particulières.

Loi Duflot : nos programmes éligibles

09/01/2013

Depuis Janvier 2013, le dispositif Duflot permet à tous les investisseurs locatifs de mettre un bien neuf à la location pour réduire son imposition chaque année. La loi Duflot, validée par les Sénateurs fin 2012, arrive donc en remplacement de l'ancien dispositif Scellier.

Rappel de ses principales caractéristiques :

• 18 % de réduction d'impôt pendant 9 ans : l'incitation fiscale est toujours calculée sur le montant de l'investissement
• Possibilité d'effectuer jusqu'à 2 investissements locatifs par an, dans la limite d'un montant total de 300 000 Euros
• Obligation de mettre à la location son bien pendant une  période minimum de 9 ans
• Dispositif recentré sur les foyers les plus modestes, incluant la prise en compte de conditions de ressources et de loyer 20 % inférieurs à ceux du marché

Pour bien démarrer l'année, Immobilier Defisc vous propose d'ores et déjà une sélection de programmes immobiliers neufs éligibles au nouveau dispositif Duflot ! N'attendez plus et lancez votre projet d'investissement locatif en 2013 avec Immobilier Defisc !

Loi Duflot : du nouveau sur les plafonds de ressources

11/12/2012

Selon les informations que le Gouvernement a laissé filtrer, les ressources des locataires potentiels ne devront pas dépasser 120 % des plafonds de revenu permettant d'obtenir un prêt locatif social (PLS).

Ce montant limite n'est pas choisi par hasard : il correspond à la situation de plus de 80 % des salariés français, ce qui augmentera les probabilités pour les investisseurs locatifs de trouver des locataires potentiels pour leur bien.

D'autres informations laissent entendre que les plafonds de loyers seront plus élevés que prévus :  les montants aux m2 pourraient en effet atteindre 17,50 euros en zone A bis (Paris), entre 13 et 13,50 euros en zone A1 (Ile-de-France, Côte d'Azur) et environ 10,50 euros en zone B1 (qui regroupe des villes de moins de 200 000 habitants).

Ces nouvelles informations sur le dispositif Duflot devraient être confirmées prochainement grâce à une probable adoption du projet début 2013.

Prolongation du dispositif Censi-Bouvard

28/11/12

Tous les investisseurs souhaitant encore profiter des avantages liés à la mise à la location de bien au sein d'une résidence de service meublée peuvent se réjouir : le Gouvernement vient d'acter la prolongation du dispositif Censi-Bouvard jusqu'à la fin 2016. Il sera donc toujours possible de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11 % du montant de l'investissement sur 9 ans, dans la limite de 300 000 Euros.

La réduction fiscale obtenue dans le cadre d'un investissement Censi-Bouvard peut donc atteindre 33 000 euros sur 9 ans. Pour en profiter, il faudra donc acheter un bien destiné à la location dans une résidence de services meublée, de type : résidence de tourisme, résidence étudiante ou encore une maison de retraite médicalisée, par exemple

Du côté des Dom-Tom, l'avantage fiscal obtenu en Censi-Bouvard reste plus avantageux, de l'ordre de 29 % de réduction étalée sur 9 ans. Il est à noter que l'investisseur, dans ce cadre, peut récupérer la TVA intégrée dans le montant d’acquisition.

Le dispositif Duflot adopté à l'assemblée nationale

16/11/2012

L’assemblée nationale a adopté hier le dispositif Duflot, qui vise à soutenir l'investissement locatif tout en favorisant la construction de logement sociaux et en proposant des loyers accessibles aux foyers les plus modestes (inférieurs de 20 % à ceux pratiqués sur le marché de la location).

Concrètement, l'investisseur locatif va pouvoir bénéficier, à partir du 1er Janvier 2013, d'une incitation fiscale de 18 % sur le montant du bien. Toutefois, le dispositif Duflot impose des conditions strictes pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal, à savoir :

• Mettre le bien à la location pour une période de 9 ans minimum
• La réduction fiscale sera calculée dans la limite d'un montant d'achat du bien de 300 000 euros
• Des conditions de ressources du locataires, des plafonnements de loyer et un prix au m2 interviendront dans le calcul de l'avantage fiscal
• Les zones concernées seront plus réduites que pour la loi Scellier, le but étant de construire des logements neufs dans les communes les plus dépourvues

L'ambition du dispositif Duflot est de soutenir l'investissement locatif tout en permettant la construction de plus de 500 000 logements par an. Cet objectif sera soutenu par la cession de foncier public aux collectivités territoriales.

En attendant, une période transitoire a été votée pour la loi Scellier, il est toujours possible d'investir en locatif avec ce dispositif si votre réservation est faite avant le 31 Décembre 2012. Vous aurez ensuite jusqu'à fin Mars 2013 pour pouvoir finaliser la vente. Consultez nos programmes pour investir :

Loi duflot : retour devant le Conseil des Ministres

L'adoption ce jour - pour la seconde fois - du projet de loi Duflot sur le logement social en Conseil des Ministres semble confirmer que le texte de Cécile Duflot et du Gouvernement sera définitivement validé en cette fin d'année 2012, comme prévu. Cependant, de nouvelles étapes interviendront dans les prochaines semaines pour confirmer cette tendance. En voici le détail :

• L'assemblée nationale étudiera les textes les 20 et 21 Novembre prochains et donnera ou non sa validation
• Ce sera ensuite au Sénat d'examiner la loi le 18 Décembre
• La promulgation de la loi est prévue début Janvier 2013.

Cécile Duflot a réaffirmé à la sortie du Conseil des Ministres un des objectifs principaux du projet de loi portant son nom : il s'agit de porter de 20 à 25 % le taux de logements sociaux disponibles dans les villes concernées, tout en pénalisant plus fortement les communes qui ne respecteraient pas les quotas.

Contretemps pour la loi Duflot ?

24/10/2012

Suite à un recours déposé par des parlementaires UMP auprès du Conseil Constitutionnel le 10 octobre, ce dernier va probablement invalider le projet de loi sur le logement prévu par le Gouvernement. La nouvelle loi Duflot se verrait donc annulée par la même occasion, si la décision est confirmée dans la soirée.

En cause, un examen des textes considéré comme trop rapide par l'opposition, qui affirme que les dispositions légales de concertation n'ont pas été respectées. Le Conseil Constitutionnel pourrait donc dès ce soir confirmer l'annulation du projet de loi complet, obligeant le Gouvernement à revoir sa copie.

Même si le projet de loi Duflot sera probablement adopté en fin d'année, il s'agit là d'un contretemps fâcheux pour la Ministre du Logement Cécile Duflot et son équipe. En attendant que le projet de loi Duflot soit définitivement adopté, vous pouvez lancer votre projet d'investissement locatif avant la fin de l'année avec le dispositif Scellier :

Des pistes sur le zonage lié à la loi Duflot

08/10/12

Le zonage lié à la nouvelle Loi Duflot est une question d'importance pour les investisseurs locatifs, dont le choix de la région d'investissement est crucial pour en optimiser la rentabilité. Le Gouvernement commence à communiquer sur le sujet.

Ainsi, Cécile Duflot, en déplacement ces derniers jours à Anglet, a confirmé que la Côte Basque serait concernée par le décret d'encadrement des loyers, ce qui n'était pas le cas lorsque ce dernier a été publié en Juillet dernier. La zone concernée s’étendra de Bayonne à Hendaye. Cette information présage t-elle d'une éligibilité pour investir en Loi Duflot ? Les investisseurs locatifs qui n'auront pas eu le temps de réaliser les investissement en Scellier avant le 31 décembre 2012 auraient pourtant de bonnes raisons d'y croire.

Il l y a en effet environ 1 offre pour 9 demande de logement social sur la Côte Basque, alors que 70 % des résidents de la région seraient éligibles au logement social.

Pour les investisseurs locatifs qui hésitent encore à réaliser leur projet avant la fin de l'année, l'heure n'est plus aux calculs : tant que les dispositions prévues dans le cadre de la Loi Duflot (et le zonage en fait partie) n'ont pas été confirmées par le vote du Parlement, il vaut mieux se concentrer sur le Scellier et son délai supplémentaire accordé pour passer devant le notaire. Il reste de bons investissements à réaliser sans attendre !

Loi Duflot : présentation officielle

01/10/2012

La Loi Duflot, qui viendra en 2013 remplacer le dispositif Scellier pour soutenir l'investissement locatif, a été présentée vendredi dernier en conseil des Ministres. L'objectif principal de ce dispositif reste conforme au premières prévisions : il s'agit d'encourager l'investissement locatif tout en permettant aux foyers les plus modestes d'accéder à un parc locatif de meilleure qualité. Mais pour profiter de l'incitation fiscale en Loi Duflot, l'investisseur devra se plier à un cadre beaucoup plus strict.

Il lui faudra par exemple investir dans des zones géographiques plus restreintes, en respectant des plafonds de loyers 20 % inférieurs aux prix habituels du marché. Le montant maximum de l'investissement sera toujours de 300 000 euros, et la période de mise à la location obligatoire de 9 ans. Il est à noter que des conditions de ressources du locataire s'appliqueront également. En contrepartie, la Loi Duflot permettra une réduction fiscale de 18 % du montant initial.

Autre information importante concernant la Loi Duflot : ce sera une niche fiscale plafonnée. Dans ce cadre montant maximum des réductions fiscales annuelle par foyer ne devra pas dépasser 10 000 Euros.

Sur le papier, la Loi Duflot en 2013 s'annonce donc moins intéressante que l'actuel Scellier pour réaliser votre investissement locatif. Les caractéristiques annoncées devront toutefois être définitivement validées par le Parlement dans quelques semaines. En attendant, vous pouvez toujours investir en Scellier jusqu'au 31 décembre 2012.

Quel dispositif pour succéder au Scellier en 2013 ?

11/09/2012

Ce nouveau dispositif, dont le nom n'a pas encore été dévoilé, sera présenté officiellement le 24 septembre 2012. Porté par Thierry Repentin, en charge du pôle habitat et ville durant la campagne présidentielle 2012 de François Hollande, cette nouvelle loi dédiée à l'investissement locatif a pour objectif de contenir l'augmentation des prix de vente des biens tout en stimulant la construction de logement à dimension sociale.

Les ambitions affichées par Cécile Duflot grâce à ce dispositif sont plutôt claires :

• promouvoir des méthodes de construction écologiques
• limiter la hausse des prix
• stimuler les investissements dans le logement social
• encourager l'investissement dans le neuf

Le principe de la loi reposerait sur une déduction fiscale obtenue grâce à une mise à la location destinée en priorité aux ménages les plus modestes (soit un maximum de 2.5 SMIC). Les loyers perçus seraient plafonnés en fonction des zones géographiques concernées.

Rendez-vous donc fin septembre pour une présentation complète de cette nouvelle loi dédiée à l'investissement locatif ! 

Investissement locatif : jouer la carte des séniors

24/08/2012

L'investissement locatif sénior a un sérieux atout : une offre diversifiée, grâce à plusieurs structures et formules en plein développement, un marché porteur, grâce à une présence démographique forte des plus de 75 ans en France. Zoom sur les possibilités :

• Les villages séniors sont destinés à de jeunes retraités dynamiques. Sur ce type de produit l'investisseur locatif peut profiter du dispositif Scellier avant la fin 2012.
• Les résidences séniors s'adressent à un public parfois plus fragile et proposent une présence humaine permanente et des services communs développés, comme par exemple une salle de restauration commune. Des exploitants en assurent la gestion quotidienne et reversent directement des loyers à l'investisseur locatif, sous le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel ou Cenci - Bouvard.
• Les immeubles séniors sont des biens loués nus à des personnes âgées; qui sont configurés et adaptés pour faciliter leur vie quotidienne. Le plus souvent, le public visé cherche à retrouver les services de proximité d'une ville après avoir longtemps vécu hors des zones urbaines. Le dispositif Scellier s'applique dans ce cadre pour les investisseurs locatifs intéressés.
• les EHPAD sont les maisons de retraite classiques et se destinent à des investisseurs locatifs ayant un fort niveau d'imposition. Elles affichent en moyenne un rendement autour des 5 %.

Pour réaliser un investissement locatif sénior sans risque, il convient de vérifier les points suivants :

• Le montant du loyer promis à l'investisseur locatif ne doit pas dépasser 15 % du chiffre d'affaire de la résidence
• Les structures proposant aux investisseurs un rendement mirobolant sont à éviter
• Le bail de votre contrat doit être ferme, pour éviter une rupture avant terme de l'exploitant de la structure
• Les éventuels travaux de rénovation ou remise aux normes doivent être pris en charge par le gestionnaire, pour ne pas diminuer la rentabilité de votre investissement locatif

Investir dans une résidence de tourisme

30/07/12

La résidence de tourisme permet à toute personne de louer un appartement prêt à vivre (meublés et équipés) pour une période déterminée. Cette prestation s'accompagne par définition de services para-hôteliers tels que blanchisserie, petits déjeuners ou réception, ainsi que d'autres services d'agrément comme l'accès à une salle de musculation par exemple.

Ces établissements, en plein développement depuis 3 ans, connaissent un succès certain en proposant une formule habile mariant indépendance, confort et services inclus. La demande reste constante en terme d'occupation puisque 75 % des français ces 3 dernières années ont privilégié le tourisme national. Par ailleurs, la France reste la destination phare pour les touristes étrangers.

Dès lors, tout investisseur locatif peut y voir une opportunité de réaliser un investissement sérieux et rentable : en investissant en locatif dans une résidence de tourisme, vous ne vous occupez pas de la gestion locative puisqu'un exploitant en assure la gestion pour votre compte, via un bail commercial renouvelable de 9 ans minimum de mise à la location. En choisissant le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez alors déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus locatifs, mais aussi les charges de copropriété et d'amortissement ! Vous pouvez aussi profiter d'un remboursement de la TVA sur le prix d'achat du bien.

Dernier point à ne pas négliger : l'investisseur locatif peut lui- même occuper son logement pendant certaines périodes convenues. Alors, n'attendez plus et consultez nos opportunités d'investissement en résidence de tourisme ! 

Investissement locatif : zoom sur la Loi Repentin

16/07/2012

Le nouveau gouvernement entend donner un sérieux coup de pouce à l'investissement locatif, avec l'objectif ambitieux de construire les quelque 500 000 logements manquants pour combler le déficit national en la matière. Dans un contexte toujours tendu de crise financière, l’État envisage de concentrer son aide sur l'investissement locatif à dimension sociale, afin d'améliorer la qualité de logement des ménages les plus modestes.

Dans cette perspective, le Sénateur Thierry Repentin avait annoncé la création d'un nouveau dispositif portant son nom, avant même la constitution du nouveau gouvernement. La loi Repentin viendra donc remplacer prochainement la loi Scellier. L'objectif annoncé est clairement d'inciter la construction de logements neufs tout en maîtrisant la montée éventuelle des prix de vente.

En cas d'adoption de la loi, il faut donc s'attendre à une incitation fiscale centrée sur les logements à caractère social, incitation qui sera vraisemblablement soumise à un plafonnement des loyers selon la zone géographique.

Gouvernement Hollande : changements sur la fiscalité

21/06/2012

Avec l'arrivée du nouveau gouvernement Hollande, des réformes sont à prévoir en matière de fiscalité et de défiscalisation immobilière. Voici les principales actions envisagées prochainement :

Imposition plus forte pour les hauts et très hauts revenus :

La disparition de la première tranche d’imposition, entre 800 000 et 1,3 million d’euros, ne sera pas remise en cause. En revanche, le nouveau gouvernement entend rétablir le plafond d’imposition de l'impôt sur la fortune à 85 % des revenus. Les hauts revenus, supérieurs à 150 000 euros par an, auront une nouvelle tranche d’imposition, à 45 %. Enfin, une tranche additionnelle à 75 % concernerait les foyers les plus aisés, dont les revenus sont supérieurs à 1 000 000 d’euros par an. Le paquet fiscal sera lui supprimé.

Réduction des niches fiscales :

Les niches fiscales pourraient être plafonnées à 10 000 Euros par foyer et l'abattement sur les successions pourrait être ramené à 100 000 Euros par enfant.

Par ailleurs, il se confirme qu'aucun successeur au dispositif Scellier n'est envisagé, après sa disparition prévue pour le 31 Décembre 2012. Il est plus que jamais temps d'investir en locatif !

Une partie de ces mesures pourrait voir le jour dès 2012, puisque le parlement envisage d'examiner une série de textes dès Juillet prochain.

Investir en BBC : choisir le bon logement

29/05/2012

C'est un fait, le label BBC, décerné par des organismes indépendant et récompensant la performance énergétique d'un bien immobilier, est une marque de confiance pour tout investisseur locatif. Un logement labellisé BBC attirera les locataires potentiels qui y verront l'opportunité d'avoir des factures énergétiques maîtrisées et donc des charges mensuelles à la baisse par rapport à un bien non BBC.

Côté investisseur locatif, on appréciera la qualité de conception et de fabrication d'un logement BBC, qui résistera mieux dans le temps qu'un logement dit classique. Si l'obtention de cette reconnaissance reste un gage majeur de qualité, il reste un indice statistique de performance énergétique, qui ne garantit pas forcément les qualités intrinsèques du logement.

Par exemple, un bien immobilier ancien peut être équipé avant sa mise en vente de panneaux solaires, qui feront ainsi chuter sa consommation énergétique en dessous des 50 KWh/m²/an nécessaire à l'obtention du label BBC. On peut aussi changer un système de chauffage à gaz énergivore par une solution électrique plus sobre. Pour autant, ce bien ancien n'offrira pas toutes les garanties d'un logement neuf basse consommation qui lui, prendra en compte les dernières techniques et matériaux pointus en matière d'isolation, de matériaux, de solution énergétique.

C'est donc l'essence même du logement qui doit être considérée, au même titre que ses statistiques de performances énergétiques : l'investisseur locatif aura ainsi une garantie pérenne d'un logement durablement économe, qui résistera bien au passage du temps. Faites le choix d'un investissement immobilier BBC neuf !

Investissement immobilier : zoom sur Bordeaux et sa région

04/05/2012

Selon une récente étude menée par le site internet explorimmoneuf.com, Bordeaux arrive en tête des villes les plus attractives pour réaliser un investissement immobilier en 2012. Pour arriver à cette conclusion, les chargés d'étude ont passé au crible les 30 villes françaises les plus peuplées et ont retenu une dizaine de critères, qui sont très souvent étudiés par les investisseurs immobiliers :

• La situation démographique
• L'état du marché de l'emploi
• La proportion de population étudiante
• Les prix de l'immobilier dans le neuf et dans l'ancien
• Les montant des loyers pour les studios et deux pièces
• Le pourcentage des investisseurs immobiliers présents sur le marché de la vente immobilière

A l'issue de ce banc d'essai, Bordeaux arrive donc en première position, sans être la ville la plus performante pour l'un ou l'autre des critères mentionnés : la ville d'aquitaine a donc des résultats bien équilibrés dans tous les domaines, ce qui lui permet de remporter cette distinction loin devant Nantes et Toulon.

Parmi les critères qui ont fait la différence sur cette étude, on note le maintien de prix accessibles dans le neuf et l'ancien et la présence d'une population étudiante importante : deux critères de choix pour un investisseur immobilier, qui cherchera à éviter les vacances locatives pour optimiser les revenus liés à son investissement immobilier.

Vous êtes intéressé par un investissement immobilier sur Bordeaux et sa région ? Immobilier Defisc vous propose justement une offre large de biens pour investir sereinement sur la capitale d'Aquitaine. Découvrez-là sans tarder !

Le Scellier intermédiaire : une réduction d'impôts plus attrayante.

20/04/2012

Petit rappel : lorsqu'un investisseur locatif fait le choix du dispositif Scellier, il doit en 2012 prendre en compte des critères d'éligibilité qui se sont durci au fil des ans et qui ont diminué le bénéfice apporté par les incitations fiscales. On peut citer entre autres :

• investir en locatif dans un logement labellisé BBC
• s'engager pour période de mise à la location de 9 ans minimum
• respecter des plafonds au m2 par zone pour déterminer le montant de référence du calcul des incitations fiscales auxquelles il peut prétendre

L'accumulation de ces obligations, particulièrement en 2012 qui reste, en outre, la dernière année pour pouvoir investir en locatif dans le cadre du dispositif Scellier, a pu freiner la motivation d'un certain nombre d'investisseurs locatifs, qui voyaient s'amenuiser les bénéfices possibles.

Heureusement, pour compenser une législation plus rude et tirer le meilleur parti de ce dispositif fiscal, la version intermédiaire du Scellier reste une très bonne option : en effet, le Scellier intermédiaire vous permet de bénéficier d'incitations fiscales, pendant 3 ou 6 années supplémentaires, au choix. Le pourcentage de réduction d'impôts, calculé sur le montant de référence défini en 2012 par des plafonds au m2, peut alors atteindre jusqu'à 21 % sur 15 ans, soit 9 % de plus que le dispositif de base (9 ans de mise à la location).

Autre avantage : vous profitez en Scellier intermédiaire d'un abattement fiscal de 30 % sur vos revenus locatifs, mais vous devez en contre-partie respecter des plafonds de loyers plus bas que dans la formule de base. Cette contrainte supplémentaire peut vite se transformer en avantage pour l'investisseur locatif : avec des plafonds de loyers plus bas mais plus réalistes, l'intérêt des locataires potentiels grandit et on peut ainsi diminuer voire annuler son taux de vacance.

Découvrez tous nos logements pour profiter des avantages du Scellier intermédiaire !

Loi Scellier : nouvelles communes éligibles

02/04/2012

Vous le savez, pour profiter des avantages de la loi Scellier en 2012, votre investissement ne doit pas seulement respecter les normes les plus pointues en matière d'économies d'énergie : il doit aussi être situé dans des communes au sein desquelles une pénurie de logements est constatée. L'ensemble de ces communes est découpé selon un zonage précis :  Ce sont les zones A bis, A, B1 et B2.

Il existe également une zone C, dans laquelle les autres communes se situent. En principe, les avantages fiscaux liés au dispositif Scellier ne s'appliquent pas dans cette zone,  sauf agrément délivré par le ministre du logement.

Aujourd'hui, huit nouvelles communes situées en zone C disposent de cet agrément :

• Colombier-Saugnieu
• Jons
•  Pusignan
•  Saint-Bonnet-de-Mure
•  Saint-Laurent-de-Mure
• Pontcharra
• Vaulnaveys-le-Haut
• Dreux

Les investisseurs ont jusqu’au 31 décembre 2012 pour investir en loi  Scellier dans cet zone et bénéficier de l’avantage fiscal en contrepartie d’un plafonnement du loyer. Le plafond du loyer en zone C est de 7.50€.

Nous pouvons vous aider à définir quel est le meilleur emplacement à sélectionner pour votre investissement locatif.

Contactez-nous pour en savoir plus !

Loi Scellier : mise en place d'un plafond au m2

16/03/12

Depuis début 2012, la loi Scellier permettait à tout investisseur locatif faisant l'acquisition d'un logement BBC de bénéficier d'une réduction d'impôt de 13 % du prix d'achat du bien, dans la limite de 300 000 Euros.

Un nouveau décret, paru le 7 Mars dernier, modifie le mode de calcul de l'avantage fiscal. Si la limite de 300 000 Euros d'achat est toujours en vigueur, c'est désormais le prix de revient du logement retenu dans la limite de plafonds par m² définis selon zones qui prévaut.

Ces plafonds par zone sont définis de la façon suivante :

• Zone A : 5 000€/m²
• Zone B1 : 4 000€/m²
• Zone B2 : 2 100€/m²

A noter : la surface à prendre en compte est la surface habitable du logement + la surface des annexes pondérée de moitié dans la limite de 8m².

Pour mettre en perspective ce changement récent, prenons l'exemple suivant :

• Un investisseur locatif achète un bien en Scellier BBC, d'une surface totale de 120 m2 en zone B2, pour un prix au m2 de 3000 euros. Jusqu'à présent, la réduction fiscale était calculée dans la limite de 300 000 Euros (13 % de ce montant maximum).
• Hors, avec ce nouveau décret, sa réduction d'impôt sera maintenant calculée en priorité selon le plafond lié à sa zone d'investissement, soit : 120 x 2100 = 252 000 Euros (13 % de montant).

La déduction fiscale liée à un investissement BBC est donc à nouveau réduite, suite à l'entrée en vigueur de cette dernière mesure.

Remarque : les investissements locatifs concernés par ce décret sont ceux réalisés en 2012 (Date d’Acte) et ayant fait l’objet d’un contrat de réservation signé lui aussi en 2012. 

Investir en locatif dans une résidence étudiante

05/03/2012

Plusieurs points positifs plaident en effet en faveur des résidences étudiantes pour réaliser un bon investissement locatif. Grâce à une demande régulière et renouvelée, les risques de vacance sur de tels produits sont faibles pour l'investisseur locatif. Mais ce n'est pas leur seul avantage :

• Un investissement sûr : dans une résidence étudiante,  les risques d’impayés et de vacance locative sont estimés à moins de 2 %
• Un rendement supérieur à d'autres types d'investissements immobiliers : la zone d'implantation de l’établissement garantit une rentabilité estimée entre 5,5 % et 7 % en fonction des zones géographiques. La proximité de la résidence étudiante avec les transports en commun et les établissements d'enseignements est un critère crucial
• Une réglementation simplifiée : grâce aux services intégrés qui sont proposés aux résidents,  la TVA est récupérable dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Ce dispositif permet en outre de réduire ses impôts à hauteur de 11 % du prix d’achat HT sur 9 ans

La demande de logements étudiants est en constante augmentation à cause de la saturation du parc public, ce qui permet d’assurer un rendement compétitif, combiné à un taux de vacance réduit.

Pour en profiter dès maintenant, Immobilier Defisc vous propose d'investir dans notre produit adapté :

Découvrez notre résidence étudiante à Dunkerque

TVA dans l'immobilier en 2012

20/02/2012

L'assemblée nationale vient de voter une hausse globale de la TVA, qui passe donc en 2012 de 19.6 % à 21,2%. On pouvait craindre que ce vote ait pour conséquence une hausse des prix de l'immobilier pour les investisseurs locatifs. Ces craintes ont apparemment trouvé un écho auprès des députés ayant voté la loi : ces derniers ont acté que, concernant l'investissement locatif, la hausse de la TVA n'entrerait en vigueur qu'à partir du 15 Février 2012, sous certaines conditions :

Tous les investisseurs locatifs étant engagés par un contrat de réservation ou de construction avant cette date ne seront pas concernés par la nouvelle mise en application de la TVA.Ces derniers ne ressentiront donc pas les effets de cette hausse concernant leur projet d’investissement locatif.

Une hausse des prix de l'immobilier pourrait donc se faire sentir sur le moyen terme, mais il est trop tôt pour dire si les investisseurs vont de ce fait retarder ou annuler leur projet en 2012 : l'investissement immobilier reste une valeur sure, qui produit des effets bénéfiques dans le temps, au fil des années.

2012 reste, de plus, la dernière années pour profiter d'avantages fiscaux sur certains dispositifs, comme la loi Scellier BBC. Consultez donc sans attendre notre sélection de programmes éligibles :

Scellier 2012 : vers un nouvel amendement ?

06/02/12

Il est entendu que le dispositif Scellier va disparaitre au 31 décembre 2012. Les investisseurs le savent, cette année sera la dernière pour investir en locatif grâce au fameux dispositif de défiscalisation Scellier. Si vous êtes un investisseur potentiel, vous savez probablement que vous pourrez déduire de vos impôts 13% de la valeur d'achat de votre bien immobilier pendant 9 ans minimum, si toutefois vous investissez en locatif cette année.

Depuis plusieurs jours, le milieu de l'immobilier locatif évoque la possibilité d'un décret qui plafonnerait la réduction d’impôts au prix au mètre carré selon la zone géographique de l'investissement locatif. La conséquence directe serait donc une réduction des avantages liés au dispositif Scellier 2012.

A titre d'exemple, les plafonds seraient de 5.000 € le mètre carré en zone A, de 5200 euros le mètre carré en zone A2 (Paris et alentours), de 4000 euros le mètre carré en zone B1 (villes de plus de 250.000 habitants) et à 2100 euros le mètre carré en zone B2 (villes de plus de 50.000 et de moins de 250 000 habitants).

Ce qu'il faut comprendre dans le cas de votre investissement locatif :  la réduction d’impôt serait égale aux mètres carrés achetés multiplié par le plafond de prix. Attention toutefois, ce décret est supposé être en préparation et aucune date de mise en application ne semble officialisée. En tous cas, si vous souhaitez investir en locatif, n'attendez pas fin 2012, les conditions d'investissement pourraient s'avérer moins avantageuses ! Consultez notre sélection de programmes éligibles :

Investissement locatif : faut-il craindre la perte du triple A ?

23/01/2012

La dégradation récente de la note de crédit d'emprunt de la France est une nouvelle sérieuse, dont les acteurs de la finance et le secteur bancaire avaient déjà anticipé les effets. Il ne faut donc pas s'attendre à court terme à de profonds bouleversements sur les marchés et par voie de conséquence sur le secteur de l'immobilier locatif.

A quoi faut-il s'attendre à moyen terme ? Il est probable que la perte du triple A entraine une hausse générale des taux d'intérêts. Les banques françaises emprunteraient donc elles-mêmes plus cher pour se financer et pourraient prêter plus cher aux investisseurs locatifs. En 2012, il pourrait donc être judicieux d'investir au plus tôt en locatif pour anticiper une possible hausse des taux d'emprunts en cours d'année et de privilégier un financement personnel plus important.

Autre point que l'investisseur locatif doit considérer : lorsque les taux d'intérêts d'emprunt partent à la hausse, la valeur d'un investissement locatif peut accuser une baisse sensible. Ce constat est toutefois à nuancer s'il on considère la stabilité du taux de l'emprunt d’État depuis 10 ans : il est resté stable à ce jour (aux alentours de 3,10%) et n'a pas connu de hausse significative suite à l'annonce de la dégradation de la note de crédit du pays.

Il est également important de noter que la dégradation de la note de crédit de la France n'est pas en soit un phénomène définitif et irréversible : ce jugement peut être révisé à la faveur de certains paramètres économiques, comme cela fut le cas pour le Danemark, qui a retrouvé son triple A en 2001 et l'a conservé depuis.

Un projet d'investissement locatif a peu de chance d'être dévalué par la volatilité des marchés : si les taux d'intérêts d'emprunt varient peu, alors la valeur d'un bien locatif ne devrait pas subir de baisse à moyen terme. La pierre reste donc une valeur refuge malgré les aléas économiques provoqués par la crise financière.

2012 reste donc une année charnière pour bien investir en locatif, consultez nos offres :

Profiter du crédit immobilier locatif

02/01/2012

Dans le cadre d'un tel crédit, certains organismes bancaires octroient jusqu'à 110% du montant de l'investissement locatif (Une partie ou la totalité des frais liés à l'investissement peut en effet être incluse dans le financement global : frais de notaire - frais de gestion etc). Il est également possible d'adapter ses mensualités en fonction des loyers attendus : il suffit d'allonger la durée du crédit immobilier.

Quel que soit le type de bien choisi, le crédit immobilier locatif peut permettre de financer votre investissement locatif.  Dans tous les cas, pour choisir la formule de crédit immobilier la plus adaptée à votre investissement locatif, nous vous conseillons d'effectuer un calcul de rentabilité.

En 2012, il est toujours possible d'obtenir une réduction d'impôts satisfaisante grâce au dispositif Scellier BBC par exemple - 13 % du prix d'achat du bien sur 9 ans minimum de mise à la location. Prenez le temps de consulter nos programmes éligibles loi Scellier BBC 2012 :

L'importance d'un dispositif d'incitation sur les investissements immobiliers

19/12/2011

• Près d'un million d'investissements immobiliers ont été réalisés entre 1995 et 2009 dans le cadre des dispositifs d'aide à l'investissement immobilier (essentiellement sous la forme d'incitations fiscales).

Ce chiffre représente :

•  20% de l'ensemble de la construction neuve des quinze dernières années.
• Plus de 50% de la construction neuve destinée à la location.
• Près de 80% de la construction de logements loués dans le parc privé.

Au niveau géographique, la Haute-Garonne - et surtout l'agglomération toulousaine - arrive en tête avec 6% de l'ensemble des constructions à usage d'investissement immobilier aidé construits pendant cette période.

Second point qui retient l'attention : le profil des investisseurs. Les investisseurs ayant entre 40 et 50 ans sont majoritaires (60%). Mais les plus jeunes (25-40)  représentent tout de même aujourd'hui environ 25% des investisseurs.

(Source des chiffres : Locatis)

Les dispositifs d'aide à l'investissement favorisent donc grandement l'investissement immobilier. Il est encore temps d'en profiter via le dispositif de loi Scellier : jusqu'au 31 Mars 2012, il est encore possible de bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu'en 2011, le gouvernement ayant décidé d'une période de transition pour prolonger l'actabilité des investissements. Pour en bénéficier, vous devez réserver votre logement avant le 31/12/11. Consultez sans tarder notre sélection de programmes éligibles :

Quel prêt pour financer votre investissement locatif ?

Rubrique : conseils

05/12/2011

Quel que soit le type de prêt, ce sont bien votre capacité d'endettement et votre apport initial qui déterminent le type de prêt à choisir.

Prenons l'exemple d'un investisseur locatif qui acquiert un bien d'une valeur de 100 000 Euros. En partant sur un prêt "classique" sur 20 ans, amortissable à 4.19 % taux fixe avec assurance comprise, on obtient alors une mensualité de 616 Euros pour un coût total du crédit de 147 850 Euros.

Dans le cadre d'un prêt in fine, la situation serait bien différente pour ce même investisseur locatif : Il emprunte "in fine" les 100 000 Euros nécessaires, puis place un apport personnel sur un produit d'épargne de type assurance vie, pendant une durée de 20 ans, mais avec un taux plus important de 4,43%. Il obtient une mensualité de remboursement égale à 374,17 Euros pour la partie intérêts.

C'est là tout l'avantage du prêt "in fine" pour l'investisseur locatif : la mensualité est composée uniquement d'intérêts. Etant donné que le placement sert à rembourser la partie capital, ce dernier va trouver un rendement aux alentours de 3,70 %. En plaçant sur cette assurance vie 30 000 Euros sur 20 ans,  l'investisseur locatif obtiendra à terme  62 043,51 Euros. Afin de parvenir aux 100 000 Euros empruntés initialement, il devra donc verser un complément mensuel de 107.75 Euros, soit une mensualité totale de 481,92 Euros.

En définitive, le prêt in fine est pertinent à partir du moment ou vous pouvez engager 30 % de la somme totale en apport personnel. Vous bénéficierez ainsi d'une mensualité allégée.

Consultez notre offre de programmes pour votre investissement locatif :

Acter son investissement en Scellier avant le 31 Mars 2012

21/11/2011

On sait depuis quelques jours que le dispositif Scellier se terminera au 31 décembre 2012, conformément aux mesures phares annoncées dans le plan de rigueur économique du gouvernement. En complément, l'Assemblée Nationale a adopté un amendement qui prévoit la mise en place d'une période de transition en 2012 pour le passage de 22 à 13 % de l'avantage fiscal prévu.

En résumé, l'acte authentique devra donc être signé au plus tard le 31 Mars 2012 pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de 2011. En parallèle, l'investisseur devra avoir pris l'engagement (réservation par exemple) d'aquisition d'un bien avant le 31 décembre 2011. Cet amendement déposé par le rapporteur Gilles Carrez a ainsi vocation a étaler l'affluence de cette fin d'année dans les bureaux de notaires, tout en assouplissant l'entrée en vigueur de la réforme de fond prévue par le plan de rigueur du gouvernement. 

Il est à noter que, pour être définitif, cet amendement doit encore être examiné par le Sénat, puis revoté par les députés. En marge de ce processus, le délai d'achèvement des logements bénéficiant de l'avantage fiscal sera prolongé de 24 à 30 mois, pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement.

Annonce du plan de rigueur 2012

08/11/2011

Par la voix du 1^er ministre François Fillon, le gouvernement a annoncé hier les mesures phares du nouveau plan de rigueur devant permettre à la France de réduire son déficit public. L’ensemble de ces mesures devrait représenter une économie de près de 17,4 milliards d’euros, de 2012 à 2016. Plusieurs secteurs sont concernés dont l’investissement immobilier, via la loi Scellier.

Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des principales mesures.

Fin de la loi Scellier en 2012

Le gouvernement prévoit un nouveau coup de rabot sur les niches fiscales, avec en particulier la suppression définitive du dispositif Scellier au 31 Décembre 2012. Ce dispositif, qui devait initialement être prolongé jusqu’à 2015 afin de soutenir l’investissement immobilier, sera en fait clôturé en fin d’année prochaine. Il ne reste donc plus qu’une année afin d’investir via ce dispositif permettant de réduire ses impôts.

Pour rappel, la loi Scellier avait été mise en place en Janvier 2009 afin de soutenir le marché immobilier français. Il s’agit d’un mécanisme de défiscalisation simple à calculer, et éligible à tous les contribuables français. Rapidement très prisée par les investisseurs, cette loi est rapidement devenue l’avantage fiscal le plus prisé.
 

Prêt à Taux zéro + (PTZ+)

Le prêt à taux zéro, permettant comme son nom l’indique de souscrire à un prêt sans avoir à verser d’intérêt, sera désormais réservé aux logements neufs. En effet, même si à aujourd’hui 2/3 des prêts accordés concernent des biens anciens, le gouvernement souhaite favoriser les logements neufs, plus écologique et durables, et réserve ainsi le prêt à taux zéro à ces logements dès 2012. 

TVA

Le plan prévoit une hausse du taux de TVA réduit (actuellement 5,5%) à 7% 

Retraites

La mise en place de la réforme votée il y a peu va être accélérée. En effet, la modification de l’âge de départ légal à la retraite prévu en 2018, va en réalité être effectif dès 2017.

Autres modifications

D’autres points sont également concernés par ce plan de rigueur, comme une réduction drastique des dépenses de l’état, un gel du barème de l’impôt sur le revenu, une réduction des dépenses d’assurance maladie, ainsi qu’une majoration temporaire de l’impôt sur les sociétés.

Réforme du DPI pour 2012

02/11/2011

En 2012, les données analysées par les sociétés en charge des diagnostics de performance énergétique seront plus complètes, notamment grâce à l'utilisation d'un logiciel de calcul validé par l'ADEME (l'agence  de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) que ces dernières devront utiliser pour fournir un rapport viable. Les informations fournies par le logiciel, en plus d'être traitées rapidement, seront donc plus complexes et précises. Les entreprises du marché du DPE auront donc l'obligation de se former à l'utilisation de ce logiciel.

En plus des avantages fiscaux liés à l'investissement, un logement conforme aux normes BBC permet une déduction de la taxe foncière sur la propriété bâtie de 50 ou 100 % pendant 5 ans. L'objectif reste de réaliser une consommation maximale de 50 Kwh / m2 / an sur les postes suivants : rafraichissement, ventilation, eau chaude sanitaire, auxiliaire de chauffage et d'éclairage et ainsi obtenir un diagnostic de performance énergétique (DPE) optimum.

Défiscalisation immobilière en 2012 : le point sur les taux de réduction d'impôt

17/10/2011

Le projet de loi de finances 2012, proposé par le gouvernement, aura un impact sur tous les dispositifs destinés à la défiscalisation immobilière. On a souvent évoqué les répercussions d'un tel plan sur le dispositif Scellier et Scellier BBC, mais qu'en est-il des autres coup de pouces à l'investissement pour 2012 ? Le point avec les derniers chiffres communiqués par Les Echos, sur les pourcentages déductibles de votre déclaration :

• Scellier classique : 14 % du montant de votre investissement en BBC, avantages fiscaux supprimés pour le non BBC.
• Scellier intermédiaire : 18 % du montant de votre investissement, si le logement est loué depuis 12 ans.
• LMNP : 12 % du montant de votre investissement.
• Malraux : entre 24% et 32%.
• Girardin libre : l'avantage fiscal est supprimé.
• Girardin social : 50 %  du montant de votre investissement.
• Girardin intermédiaire : de 27 % à 36 % du montant de votre investissement.

La défiscalisation immobilière sera donc moins avantageuse en 2012 sur l'ensemble des dispositifs. La loi Sceller en 2012 ne sera pas épargnée, mais il reste encore quelques semaines pour réaliser un investissement locatif dans les meilleures conditions : lancez-vous dans la défiscalisation immobilière sans attendre !

Flash info : investir en scellier en 2012

03/10/11

Catégorie : Scellier Pratique

L'avenir du dispositif Scellier est maintenant clair. Le pourcentage de réduction d'impôt dans le cadre d'un investissement locatif en Scellier pour 2012 a donc été fortement revu à la baisse. Cette baisse s'accompagne tout de même d'une bonne nouvelle pour les investisseurs. Le dispositif Scellier est bien reconduit pour 3 ans supplémentaires.

En contrepartie, le taux de réduction d’impôt sera réduit à 14% contre 22% actuellement pour les logements BBC et 13% pour les autres logements.

Investir en locatif avec le dispositif Scellier en 2012 reste donc intéressant pour ceux qui souhaitent acquérir un logement respectant les normes les plus pointues en matière de respect de l'environnement et d'économies d'énergie.

Le dispositif de défiscalisation restera donc plus avantageux pour les logements neufs BBC et les logements rénovés assortis d’un label attestant d’un niveau de performance énergétique exigeant" et "dans la limite de plafonds de prix de revient des logements qui seraient fixés par zone géographique", d'après le projet de loi examiné mercredi dernier en conseil des ministres.

Il est donc plus que jamais avantageux d'investir en Scellier avant 2012, il ne vous reste que quelques semaines pour pour profiter encore des pourcentages de réduction d'impôts les plus élevés.

N'attendez plus et réalisez une simulation gratuite personnalisée pour votre investissement locatif.

L'investissement locatif dans les mois à venir

19/09/2011

Catégorie : Scellier Pratique

Les dernières actualités économiques - telles que les récentes clôtures en baisse des bourses européennes et le plan de rigueur 2012 annoncé par le gouvernement - ouvrent les discussions sur l'évolution de l'investissement locatif en 2012 chez les investisseurs potentiels. Dans cette atmosphère propice à l'hésitation, on distingue plusieurs raisons évidentes de positiver et de ne pas renoncer à son projet en 2012 :

• Les taux d'intérêts pratiqués par les banques sur les prêts immobiliers devraient rester stables, les fonds des banques françaises n'étant pas basés uniquement sur du spéculatif.
• On ne peut parler pour l'instant de cataclysme dans le secteur de l'investissement locatif : tout au plus, on peut prédire des corrections de prix (vers une baisse) du marché, suite aux derniers événements économiques.
• L'offre en locatif restera largement inférieure à la demande en 2012 : on recense toujours un déficit de un million de logements environ pour l'année à venir.
• Un investissement locatif est un engagement sur plusieurs années : les conditions d'investissement pouvant varier d'une année sur l'autre, il est important de ne pas focaliser sur d'éventuelles estimations à un instant donné pour se décider ou non à investir.

En définitive, quelques corrections de prix de vente à la baisse devraient apparaitre selon les zones et dévoiler ainsi de belles opportunités. Ajoutons à cela qu'en 2012, le dispositif Scellier perdurera malgré les rabots, comme chacun sait. Un projet d'investissement locatif est un projet d'envergure, qui se construit sur la durée et qui permet de réaliser une belle plus-value. Si votre projet est mûr, la conjoncture économique ne doit pas être seule à dicter sa loi, vos critères personnels sont prépondérants pour un investissement locatif : foncez en 2012 - et même avant cette fin d'année - et profitez de taux de réduction d'impôts toujours avantageux pour votre situation personnelle.

Rentabilité de votre investissement locatif

05/09/2011

Catégorie : Scellier pratique

Évaluer la rentabilité de son investissement locatif est une étape clé pour l'investisseur qui souhaite prendre la bonne décision et profiter au mieux de la défiscalisation immobilière.

Plusieurs méthodes de calcul de rentabilité sont disponibles, chacune prenant en compte des facteurs différents. Le résultat dépend donc des critères inclus au départ, en fonction de ce qui doit être mis en avant.

Deux méthodes de calcul :

La rentabilité locative nette prend en compte vos facteurs personnels dans le cadre de votre projet d'investissement locatif : taxe foncière, frais de gestion, taxes non récupérables...pour être juste dans le calcul, il faut donc inclure le plus de paramètres possibles et avoir un maximum d'informations disponibles.

Le résultat s'obtient en divisant la somme de tous les critères personnels par le prix d'acquisition du bien. On multiplie ensuite le résultat obtenu par 100.

Cette méthode, pour être complète, doit inclure à la fois vos paramètres fixes (tel que le montant du remboursement mensuel du crédit) et des éléments variables (logement vacant tel ou tel mois).

Le calcul de la rentabilité locative financière, lui, est plus complexe. Pour autant, il convient de s'y intéresser car cette estimation prend en compte une des motivations possibles de la défiscalisation immobilière : la recherche d'un bénéfice à la revente.

Ce qu'il faut retenir :

L'estimation se fait donc sur une période plus longue car elle prend en compte l'opération d'achat puis de revente que peut réaliser l'investisseur locatif, après la période de mise à la location obligatoire.

On y intègre donc le gain de patrimoine réalisé dans le temps, avec des estimations sur 3 facteurs clés : l'évolution des prix du marché, l'indice du coût à la construction et le taux de crédit bancaire.

L'investisseur peut mener son enquête approfondie mais également se renseigner sur la fiscalité appliquée à la zone de son investissement locatif : votre centre des impôts peut vous renseigner sur ce dernier point.

Formules et analyses en main, vous pourrez vous lancer sereinement dans la défiscalisation immobilière.

Comment mettre en place une SCI ?

01/09/2011

Catégorie : Conseils

Avec la possibilité d’acheter à plusieurs sans risque, de transmettre son patrimoine facilement, tout en bénéficiant de tous les avantages du dispositif Scellier, la SCI est l’outil idéal pour investir à plusieurs (lire l’article : les avantages d’investir en Scellier avec une SCI).

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une « mini société » qui peut être constituée de plusieurs personnes physiques ou morales. C’est la société qui est propriétaire du ou des logements ; le partage entre les différents propriétaires est donc facilité via les parts sociales. Elle peut être avantageuse sur plusieurs points, notamment juridiques et fiscaux, ou lors d'un achat immobilier entre concubins.

Pour constituer une SCI, 2 personnes suffisent, par exemple des conjoints ou amis désirant de s’associer et constituer un capital social de départ. La SCI leur permettra de faciliter le partage de façon équitable en cas de séparation ou mésentente. Aucun capital social minimum obligatoire. Les futurs participants décident eux-mêmes du montant qu’ils vont y mettre. Cependant, il est important de définir le montant, élevé ou non de ce capital social, car celui-ci dépend notamment des objectifs fixés lors de cette constitution. Il est divisé en parts égales qui ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés.

La SCI se compose ainsi :

• D’un gérant : cette gérance peut-être assurée par une ou plusieurs personnes. Une personne non associée peut également avoir cette qualité de gérant. Il représente la société à l’égard des tiers.
• Des associés : qui peuvent être des personnes morales (sociétés) ou physiques et peuvent être français ou étrangers. Tous les associés sont responsables indéfiniment de la SCI, même en cas de dettes, c’est-à-dire qu’ils sont responsables sur l’ensemble de leur patrimoine personnel.

Les décisions concernant la SCI sont donc sont prises le plus souvent en assemblée avec le ou les gérants et les associés. Pour certaines décisions dépassant les simples pouvoirs du gérant, les décisions sont prises de façon unanime par les associés.

Constituer une SCI s’avère relativement simple, toutefois, certaines démarches sont nécessaires :

• Rédiger et signer les statuts de la SCI par acte notarié ou sous seing privé, puis de les signer
• Enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts
• Insérer un avis de constitution de la société dans un journal d'annonces légales
• Faire immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés

Il faut savoir que la société civile immobilière est soumise au régime d'imposition sur le revenu (IR).

Crédit d’impôts, déduction d’impôts ou réduction d’impôts ?

01/09/2011

Catégorie : Scellier pratique

Le jargon fiscal… entre les réductions d’impôts, les crédits d’impôts, les déductions de revenus, les abattements, il est très facile de s’y perdre. Ce sont pourtant des notions essentielles à maitriser pour anticiper les impacts fiscaux de vos projets.
On retrouve ainsi 3 systèmes de défiscalisation, qui ont un impact différent sur la somme totale que vous serez amené à verser au Trésor Public.

• la Réduction d’impôt : ce système (c’est celui qui est appliqué au régime Scellier), est proposé à tous les contribuables de la même façon et permet de réduire le montant de leur impôt effectif. La réduction est égale à un pourcentage de dépenses engagées et elle s’impute directement sur l’impôt final. Elle n’est pas remboursable si elle excède le montant de l’impôt dû.

Exemple :
Pour un plafond de dépenses de 10 000€ ouvrant droit à une réduction d’impôts de 25% :
Réduction de 2 500€ (Quelle que soit la tranche d’imposition)
Si l’impôt est inférieur à 2 500€, il n’y a pas de remboursement de la différence mais la réduction d’impôt peut faire l’objet d’un report sur les années suivantes.

• le Crédit d’impôt, qui est une réduction d’impôts, est un système égalitaire comme le précédent, mais celui-ci permet de bénéficier d’une créance remboursable. Dans le cas où l’impôt payé par le contribuable est inférieur au montant de son crédit d’impôt, le surplus lui est reversé. Le crédit d’impôt peut être profitable lors de travaux effectués pour l’économie d’énergie par exemple.

Exemple chiffré :
Pour un plafond de dépenses de 10 000€ ouvrant droit à un crédit d’impôt de 15% :
La créance fiscale est de 1 500€
Si l’impôt total à payer est de 1 000€, vous n’aurez plus d’impôt à payer, et l’état rembourse les 500€ restants au contribuable.

• la Déduction des revenus est un système qui tient compte de la tranche marginale d’imposition du bénéficiaire et de certaines dépenses. Plus le contribuable se situe dans une tranche d’imposition forte, plus les déductions accordent un avantage fiscal élevé. La déduction s’impute sur l’assiette fiscale (Revenu Net Imposable).

Exemple chiffré :
Dans une tranche d’imposition de 41% ouvrant droit à une déduction des revenus de 10 000€ sur mon Revenu Net Imposable (RNI) :

• Le gain d’impôt sera de 4 100€

Dans une tranche d’imposition de 14% et une déduction de 10 000€ sur mon RNI :

• Le gain d’impôt sera de 1 400€

Loi Scellier en 2012 : changements annoncés par le gouvernement

25/08/2011

Catégorie : Scellier pratique

Comme pour d'autres niches fiscales, la modification du dispositif Scellier fait partie intégrante du plan de rigueur face à la crise de la dette . Le gouvernement va donc procéder à une diminution du taux de réduction d'impôt possible grâce au Scellier en 2012. Après un premier coup de rabot en 2011, la réduction Scellier annoncée pour 2012 était de 18% pour les logements BBC. Avec les décisions annoncées hier par François Fillon, une nouvelle baisse des avantages fiscaux va donc entrer en vigueur. Les points à retenir :

• La réduction d’impôts possible grâce au Scellier sera probablement ramenée à 16% voire 15%, à compter du 1er janvier 2012, contre 22 % aujourd'hui !
• Que les investisseurs se rassurent, La loi Scellier sera rabotée seulement pour 2012 et cette mesure n'est pas rétroactive : tous les investissements réalisés avant le 1er janvier 2012 conservent les avantages actuels.
• Raison de plus pour investir en locatif avant cette date : si vous investissez dans un logement neuf loi Scellier avant fin 2011, vous profiterez donc d'une réduction d'impôt avec le pourcentage de réduction actuel maintenu, soit 22% !

Pour rappel : La loi Scellier est un dispositif lancé en 2009, permettant d'investir en locatif et de bénéficier d'une réduction Cette loi est devenue en 3 ans un des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière, plébiscité pour sa simplicité.

Découvrez nos programmes pour bien investir en Scellier

Mise à jour : nouvelle actualité suite aux changements annoncés par le gouvernement le 7 Novembre 2011 : http://www.immobilier-defisc.fr/actualites-defiscalisation/plan-rigueur-2012-fin-scellier

L'investissement locatif face à la crise des marchés

22/08/2011

Catégorie : Conseils

Lorsqu'on parle de crise importante sur les marchés financiers mondiaux, trois aspects sont à considérer concernant le domaine de l'investissement locatif :

• L'état du taux de crédit du côté des banques
• L’état de la croissance nationale
• Les aides octroyées par l’État favorisant l'investissement locatif

La crise actuelle sur les marchés financiers laisse penser le ralentissement de la croissance nationale se fera sentir dans les prochains mois sur l'investissement locatif, mais inutile de dramatiser du côté des investisseurs : même si les dettes de la Grèce, de l'Espagne, de l'Italie pourraient pousser les acteurs financiers à se rabattre sur la France ou l'Allemagne, cela aurait pour effet -paradoxal- une stabilisation des taux de crédits bancaires (et ce, bien que la capacité d'emprunt pour un investissement locatif dans les mois à venir soit probablement amoindrie par une hausse du chômage). Alors, pourquoi hésiter ?

Restons réalistes : les dernières clôtures en forte baisse, enregistrées par les places boursières du globe, ne devraient pas inciter les banques françaises à prêter moins d'argent, puisque la majorité de leurs actifs ne sont pas constitués de portefeuilles d'action. Les récentes levées de fond consolidant l'assise des établissements bancaires français vont également dans ce sens et devraient rassurer l'investisseur locatif.

N'oublions pas non plus que le dispositif Scellier sera maintenu en 2012, malgré un coup de rabot inévitable, alors pourquoi attendre ? Notre conseil : ne pas modifier ses plans, ne pas reporter son projet d'investissement locatif, bien au contraire ! Il est même préférable de l'enclencher avant cette fin d'année 2011 afin de profiter des meilleurs taux et conditions.

Le sursaut annoncé du Scellier BBC

08/08/2011

Catégorie : Tendance

Alors que les plus pessimistes prédisent l'extinction pure et simple du dispositif de défiscalisation Scellier, risquant d'accentuer une fois de plus le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, la réforme sur la fiscalité qui se profile semble prouver au contraire que l'avènement du Scellier BBC est pour bientôt : c'est en effet la seule partie du dispositif qui va bénéficier d'une majoration de la réduction d'impôts. De fait, si votre investissement porte sur un logement BBC, votre taux de réduction d'impôts pour 2012 s'élèvera à 18 % contre 9 % pour un logement Scellier classique.

En marge de ce constat, il peut être judicieux de diversifier ses investissements locatifs : résidence de type EHPAD, résidence étudiante, résidence d'affaires...qui permettent en plus de la défiscalisation de récupérer la TVA !

Toutes ces variations de chiffres imposent de revenir à l'essence même d'un logement BBC : les avantages fiscaux sont une chose, la qualité et la pérennité de ce type de construction en est une autre. Il ne faut pas oublier qu'une construction Scellier BBC reste plus attractive sur le marché qu'un Scellier classique : la distinction offerte par le label BBC récompense l'ensemble des techniques utilisées pendant la conception et la construction du logement. Par ailleurs, dès le premier janvier 2013, toutes les nouvelles réalisations immobilières mises sur le marché devront nécessairement respecter les standards du label BBC (réglementation thermique 2012) : autant donc profiter dès maintenant de l'aide allouée par l'Etat pour se mettre au diapason des futures normes de construction, qui seront d'ici là inévitables.

> Plus d'informations sur le dispositif Scellier BBC

Quel avenir pour le dispositif Scellier ?

25/07/2011

Catégorie : Scellier Pratique

Les propos de Gilles Carrez dans son dernier rapport sur l'application des mesures fiscales sont sans équivoque : si le dispositif Scellier a coûté plus de 2.3 milliards d'euros par an aux finances de l’État, il faut noter qu'il a permis ces dernières années de faire progresser la construction de logements neufs pour l'investissement locatif, alors même que la conjoncture a été défavorable, crise financière oblige. (source : assemblée nationale, rapport du 30 juin 2011)

Pour autant, il serait déraisonnable de penser que le dispositif Scellier peut continuer à être soutenu de la sorte au delà de 2012, avec un coût aussi élevé dans une politique globale de réduction des coûts et de diminution des budgets. Il faut donc envisager une diminution conséquente des avantages afin de retrouver une ligne de flottaison au beau fixe, mais attention : une coupure brutale du dispositif Scellier entrainerait sans délai un effondrement de la production, avec des conséquences fâcheuses à moyen terme.

Comment trouver le bon équilibre face à ce dilemme ? Tout simplement en assurant la transition depuis le dispositif Scellier vers un autre dispositif ou d'autres mesures qui encourageront toujours l'investissement locatif, donneront des garanties de pérennité au secteur de la construction neuve, tout en permettant à l’État de ne pas vider ses caisses.

Cela passe notamment par une nouvelle diminution des avantages fiscaux et une restriction d'application, qui ferait encore plus la part belle aux constructions BBC (bâtiment basse consommation). La dépense pourrait être ainsi ramenée de 2,3 milliards d'euros pour 60.000 logements à 1,2 milliard pour environ 45.000 logements. En d'autres termes, le dispositif Scellier vivra dans le temps, mais probablement sous une autre forme et une autre dénomination.

Investissement locatif : retour à la normale sur 2011

11/07/2011

Catégorie : Tendance

L'année 2010 avait été satisfaisante du point de vue de l'investissement locatif : après une période plus morose, les investisseurs locatifs s'étaient même précipités sur le dispositif Scellier fin 2010 pour lancer leur projet, souhaitant profiter avant la fin d'année des réductions d'impôts les plus avantageuses, pressentant une nouvelle baisse des taux l'année suivante. 2010 s'était donc terminée sur les chapeaux de roues, enregistrant + 6,8% de ventes de logements neufs sur les derniers mois (source : www.gestiondefortune.com) par rapport à 2009, soit au total plus de 115000 lots neufs vendus.

Pour cette année 2011, on voit déjà au niveau du premier semestre une tendance plus raisonnable, même si les échos d'une fin d'année 2010 consistante ont fait leur effet : entre fin février et avril par exemple, les mises en chantier ont connu un bond de 30% (source : www.gestiondefortune.com). C'est un fait, selon les spécialistes du secteur, les dispositifs de défiscalisation actuellement en vigueur sont les plus avantageux jamais mis en place depuis les années 70 !

Pourtant, la conjoncture risque de ne pas être des plus favorables d'ici à 2012. Certains événements externes risquent fort de désavantager encore les dispositifs actuels pour l'investissement locatif : hausse des taux d'intérêts des prêts, baisse du pourcentage de réduction fiscale, ou encore arrivée de la présidentielle dans le courant du premier semestre 2012, instituant une nouvelle incertitude et instabilité des marchés.

Vous l'aurez compris : 2011 reste plus que jamais l'année pour votre investissement locatif !

Loi Scellier en 2011 : l’importance de la performance énergétique

27/06/2011

Catégorie : Conseils

Vous le savez maintenant : le taux de réduction d’impôt du dispositif Scellier a été revu à la baisse pour 2011 (de 25% à 22% pour un logement BBC, de 15% à 13% pour un bien classique) et sera probablement encore réduit pour 2012. Cette information réaffirme qu’investir en locatif dans un logement neuf vous garantit les meilleurs avantages du dispositif, comparativement à l'investissement dans un bien classique. Qu'en est-il de la performance énergétique ?

Autre avantage du BBC : lorsque vous choisissez de faire un investissement locatif en loi Scellier, il faut voir au-delà de l’acte d’achat . Au terme des 9 années minimum de mise en location obligatoires, la revente de votre bien sera facilitée et plus avantageuse si votre investissement locatif offre un diagnostic de performance énergétique très satisfaisant.

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Loi Scellier en Outre-Mer : nouvelles ouvertures à la défiscalisation.

14/06/2011

Catégorie : Scellier pratique

Le Conseil des Ministres laisse entrevoir un nouveau coup de pouce du gouvernement. Un projet de loi visant à adapter le principe de la réduction d’impôt sur le revenu en cas d’investissement locatif a été récemment évoqué en conseil. Les nouvelles zones concernées par le Scellier Outre-mer seraient : la Polynésie Française, les îles Wallis et Futuna et la Nouvelle Calédonie.

La durée minimale de mise en location a été ramenée de neuf à cinq ans et la période de répartition de la réduction d’impôt a été ramenée à cinq années, à raison d’un cinquième de son montant chaque année. Voilà une opportunité de plus qui se profile pour profiter des avantages de la défiscalisation avec la loi Scellier en Outre-Mer. (source : http://www.gouvernement.fr)

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Investir en locatif : considérez l’aspect démographique !

20/05/2011

Catégorie : Conseils

Vous souhaitez investir dans le cadre de la loi Scellier sans vous tromper et vous avez probablement réfléchi à la zone géographique de votre investissement locatif et comparé les plafonds de loyers.

Il ne faut pas oublier de considérer l’aspect démographique, qui détermine bien souvent la typologie du logement qui vous servira de base pour investir en locatif. Posez-vous alors la question suivante : quelle population cherche un logement dans ma zone de prédilection ?

• Un campus universitaire à proximité ? Alors vos locataires potentiels seront plutôt des étudiants et chercheront des studios ou T1.
• Une zone périurbaine au calme ? Les jeunes couples ou familles en quête de calme orienteront leur recherche du F2 au F5.

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Défiscalisation : les plafonds de loyers des dispositifs Scellier changeront en 2012

16/05/2011

Catégorie : Scellier pratique

Des plafonds plus justes pour une meilleure accessibilité aux locataires : tel semble être le message véhiculé par Bernard Apparu, Secrétaire d’Etat au logement, dont la volonté affirmée est de faire perdurer la loi Scellier en l’ajustant aux réalités du marché. Ainsi, les plafonds de loyers du dispositif Scellier 2012 seront déterminés par l’IRL (Indice de révision des loyers) du deuxième trimestre 2011 (source : http://www.gouvernement.fr).

L’objectif est clair : Harmoniser les montants des loyers prévus par les plafonds avec la réalité terrain pour les locataires. On peut donc s’attendre à plus de locataires potentiels dans les différentes zones et par conséquent, une meilleure stabilité des bénéfices pour celui ou celle qui souhaite profiter de la défiscalisation et investir en locatif grâce au dispositif Scellier.

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