TVA dans l'immobilier en 2012

20/02/2012

L'assemblée nationale vient de voter une hausse globale de la TVA, qui passe donc en 2012 de 19.6 % à 21,2%. On pouvait craindre que ce vote ait pour conséquence une hausse des prix de l'immobilier pour les investisseurs locatifs. Ces craintes ont apparemment trouvé un écho auprès des députés ayant voté la loi : ces derniers ont acté que, concernant l'investissement locatif, la hausse de la TVA n'entrerait en vigueur qu'à partir du 15 Février 2012, sous certaines conditions :

Tous les investisseurs locatifs étant engagés par un contrat de réservation ou de construction avant cette date ne seront pas concernés par la nouvelle mise en application de la TVA.Ces derniers ne ressentiront donc pas les effets de cette hausse concernant leur projet d’investissement locatif.

Une hausse des prix de l'immobilier pourrait donc se faire sentir sur le moyen terme, mais il est trop tôt pour dire si les investisseurs vont de ce fait retarder ou annuler leur projet en 2012 : l'investissement immobilier reste une valeur sure, qui produit des effets bénéfiques dans le temps, au fil des années.

2012 reste, de plus, la dernière années pour profiter d'avantages fiscaux sur certains dispositifs, comme la loi Scellier BBC. Consultez donc sans attendre notre sélection de programmes éligibles :

Scellier 2012 : vers un nouvel amendement ?

06/02/12

Il est entendu que le dispositif Scellier va disparaitre au 31 décembre 2012. Les investisseurs le savent, cette année sera la dernière pour investir en locatif grâce au fameux dispositif de défiscalisation Scellier. Si vous êtes un investisseur potentiel, vous savez probablement que vous pourrez déduire de vos impôts 13% de la valeur d'achat de votre bien immobilier pendant 9 ans minimum, si toutefois vous investissez en locatif cette année.

Depuis plusieurs jours, le milieu de l'immobilier locatif évoque la possibilité d'un décret qui plafonnerait la réduction d’impôts au prix au mètre carré selon la zone géographique de l'investissement locatif. La conséquence directe serait donc une réduction des avantages liés au dispositif Scellier 2012.

A titre d'exemple, les plafonds seraient de 5.000 € le mètre carré en zone A, de 5200 euros le mètre carré en zone A2 (Paris et alentours), de 4000 euros le mètre carré en zone B1 (villes de plus de 250.000 habitants) et à 2100 euros le mètre carré en zone B2 (villes de plus de 50.000 et de moins de 250 000 habitants).

Ce qu'il faut comprendre dans le cas de votre investissement locatif :  la réduction d’impôt serait égale aux mètres carrés achetés multiplié par le plafond de prix. Attention toutefois, ce décret est supposé être en préparation et aucune date de mise en application ne semble officialisée. En tous cas, si vous souhaitez investir en locatif, n'attendez pas fin 2012, les conditions d'investissement pourraient s'avérer moins avantageuses ! Consultez notre sélection de programmes éligibles :

Investissement locatif : faut-il craindre la perte du triple A ?

23/01/2012

La dégradation récente de la note de crédit d'emprunt de la France est une nouvelle sérieuse, dont les acteurs de la finance et le secteur bancaire avaient déjà anticipé les effets. Il ne faut donc pas s'attendre à court terme à de profonds bouleversements sur les marchés et par voie de conséquence sur le secteur de l'immobilier locatif.

A quoi faut-il s'attendre à moyen terme ? Il est probable que la perte du triple A entraine une hausse générale des taux d'intérêts. Les banques françaises emprunteraient donc elles-mêmes plus cher pour se financer et pourraient prêter plus cher aux investisseurs locatifs. En 2012, il pourrait donc être judicieux d'investir au plus tôt en locatif pour anticiper une possible hausse des taux d'emprunts en cours d'année et de privilégier un financement personnel plus important.

Autre point que l'investisseur locatif doit considérer : lorsque les taux d'intérêts d'emprunt partent à la hausse, la valeur d'un investissement locatif peut accuser une baisse sensible. Ce constat est toutefois à nuancer s'il on considère la stabilité du taux de l'emprunt d’État depuis 10 ans : il est resté stable à ce jour (aux alentours de 3,10%) et n'a pas connu de hausse significative suite à l'annonce de la dégradation de la note de crédit du pays.

Il est également important de noter que la dégradation de la note de crédit de la France n'est pas en soit un phénomène définitif et irréversible : ce jugement peut être révisé à la faveur de certains paramètres économiques, comme cela fut le cas pour le Danemark, qui a retrouvé son triple A en 2001 et l'a conservé depuis.

Un projet d'investissement locatif a peu de chance d'être dévalué par la volatilité des marchés : si les taux d'intérêts d'emprunt varient peu, alors la valeur d'un bien locatif ne devrait pas subir de baisse à moyen terme. La pierre reste donc une valeur refuge malgré les aléas économiques provoqués par la crise financière.

2012 reste donc une année charnière pour bien investir en locatif, consultez nos offres :

Profiter du crédit immobilier locatif

02/01/2012

Dans le cadre d'un tel crédit, certains organismes bancaires octroient jusqu'à 110% du montant de l'investissement locatif (Une partie ou la totalité des frais liés à l'investissement peut en effet être incluse dans le financement global : frais de notaire - frais de gestion etc). Il est également possible d'adapter ses mensualités en fonction des loyers attendus : il suffit d'allonger la durée du crédit immobilier.

Quel que soit le type de bien choisi, le crédit immobilier locatif peut permettre de financer votre investissement locatif.  Dans tous les cas, pour choisir la formule de crédit immobilier la plus adaptée à votre investissement locatif, nous vous conseillons d'effectuer un calcul de rentabilité.

En 2012, il est toujours possible d'obtenir une réduction d'impôts satisfaisante grâce au dispositif Scellier BBC par exemple - 13 % du prix d'achat du bien sur 9 ans minimum de mise à la location. Prenez le temps de consulter nos programmes éligibles loi Scellier BBC 2012 :

L'importance d'un dispositif d'incitation sur les investissements immobiliers

19/12/2011

• Près d'un million d'investissements immobiliers ont été réalisés entre 1995 et 2009 dans le cadre des dispositifs d'aide à l'investissement immobilier (essentiellement sous la forme d'incitations fiscales).

Ce chiffre représente :

•  20% de l'ensemble de la construction neuve des quinze dernières années.
• Plus de 50% de la construction neuve destinée à la location.
• Près de 80% de la construction de logements loués dans le parc privé.

Au niveau géographique, la Haute-Garonne - et surtout l'agglomération toulousaine - arrive en tête avec 6% de l'ensemble des constructions à usage d'investissement immobilier aidé construits pendant cette période.

Second point qui retient l'attention : le profil des investisseurs. Les investisseurs ayant entre 40 et 50 ans sont majoritaires (60%). Mais les plus jeunes (25-40)  représentent tout de même aujourd'hui environ 25% des investisseurs.

(Source des chiffres : Locatis)

Les dispositifs d'aide à l'investissement favorisent donc grandement l'investissement immobilier. Il est encore temps d'en profiter via le dispositif de loi Scellier : jusqu'au 31 Mars 2012, il est encore possible de bénéficier des mêmes avantages fiscaux qu'en 2011, le gouvernement ayant décidé d'une période de transition pour prolonger l'actabilité des investissements. Pour en bénéficier, vous devez réserver votre logement avant le 31/12/11. Consultez sans tarder notre sélection de programmes éligibles :

Quel prêt pour financer votre investissement locatif ?

Rubrique : conseils

05/12/2011

Quel que soit le type de prêt, ce sont bien votre capacité d'endettement et votre apport initial qui déterminent le type de prêt à choisir.

Prenons l'exemple d'un investisseur locatif qui acquiert un bien d'une valeur de 100 000 Euros. En partant sur un prêt "classique" sur 20 ans, amortissable à 4.19 % taux fixe avec assurance comprise, on obtient alors une mensualité de 616 Euros pour un coût total du crédit de 147 850 Euros.

Dans le cadre d'un prêt in fine, la situation serait bien différente pour ce même investisseur locatif : Il emprunte "in fine" les 100 000 Euros nécessaires, puis place un apport personnel sur un produit d'épargne de type assurance vie, pendant une durée de 20 ans, mais avec un taux plus important de 4,43%. Il obtient une mensualité de remboursement égale à 374,17 Euros pour la partie intérêts.

C'est là tout l'avantage du prêt "in fine" pour l'investisseur locatif : la mensualité est composée uniquement d'intérêts. Etant donné que le placement sert à rembourser la partie capital, ce dernier va trouver un rendement aux alentours de 3,70 %. En plaçant sur cette assurance vie 30 000 Euros sur 20 ans,  l'investisseur locatif obtiendra à terme  62 043,51 Euros. Afin de parvenir aux 100 000 Euros empruntés initialement, il devra donc verser un complément mensuel de 107.75 Euros, soit une mensualité totale de 481,92 Euros.

En définitive, le prêt in fine est pertinent à partir du moment ou vous pouvez engager 30 % de la somme totale en apport personnel. Vous bénéficierez ainsi d'une mensualité allégée.

Consultez notre offre de programmes pour votre investissement locatif :

Acter son investissement en Scellier avant le 31 Mars 2012

21/11/2011

On sait depuis quelques jours que le dispositif Scellier se terminera au 31 décembre 2012, conformément aux mesures phares annoncées dans le plan de rigueur économique du gouvernement. En complément, l'Assemblée Nationale a adopté un amendement qui prévoit la mise en place d'une période de transition en 2012 pour le passage de 22 à 13 % de l'avantage fiscal prévu.

En résumé, l'acte authentique devra donc être signé au plus tard le 31 Mars 2012 pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de 2011. En parallèle, l'investisseur devra avoir pris l'engagement (réservation par exemple) d'aquisition d'un bien avant le 31 décembre 2011. Cet amendement déposé par le rapporteur Gilles Carrez a ainsi vocation a étaler l'affluence de cette fin d'année dans les bureaux de notaires, tout en assouplissant l'entrée en vigueur de la réforme de fond prévue par le plan de rigueur du gouvernement. 

Il est à noter que, pour être définitif, cet amendement doit encore être examiné par le Sénat, puis revoté par les députés. En marge de ce processus, le délai d'achèvement des logements bénéficiant de l'avantage fiscal sera prolongé de 24 à 30 mois, pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement.

Annonce du plan de rigueur 2012

08/11/2011

Par la voix du 1^er ministre François Fillon, le gouvernement a annoncé hier les mesures phares du nouveau plan de rigueur devant permettre à la France de réduire son déficit public. L’ensemble de ces mesures devrait représenter une économie de près de 17,4 milliards d’euros, de 2012 à 2016. Plusieurs secteurs sont concernés dont l’investissement immobilier, via la loi Scellier.

Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des principales mesures.

Fin de la loi Scellier en 2012

Le gouvernement prévoit un nouveau coup de rabot sur les niches fiscales, avec en particulier la suppression définitive du dispositif Scellier au 31 Décembre 2012. Ce dispositif, qui devait initialement être prolongé jusqu’à 2015 afin de soutenir l’investissement immobilier, sera en fait clôturé en fin d’année prochaine. Il ne reste donc plus qu’une année afin d’investir via ce dispositif permettant de réduire ses impôts.

Pour rappel, la loi Scellier avait été mise en place en Janvier 2009 afin de soutenir le marché immobilier français. Il s’agit d’un mécanisme de défiscalisation simple à calculer, et éligible à tous les contribuables français. Rapidement très prisée par les investisseurs, cette loi est rapidement devenue l’avantage fiscal le plus prisé.
 

Prêt à Taux zéro + (PTZ+)

Le prêt à taux zéro, permettant comme son nom l’indique de souscrire à un prêt sans avoir à verser d’intérêt, sera désormais réservé aux logements neufs. En effet, même si à aujourd’hui 2/3 des prêts accordés concernent des biens anciens, le gouvernement souhaite favoriser les logements neufs, plus écologique et durables, et réserve ainsi le prêt à taux zéro à ces logements dès 2012. 

TVA

Le plan prévoit une hausse du taux de TVA réduit (actuellement 5,5%) à 7% 

Retraites

La mise en place de la réforme votée il y a peu va être accélérée. En effet, la modification de l’âge de départ légal à la retraite prévu en 2018, va en réalité être effectif dès 2017.

Autres modifications

D’autres points sont également concernés par ce plan de rigueur, comme une réduction drastique des dépenses de l’état, un gel du barème de l’impôt sur le revenu, une réduction des dépenses d’assurance maladie, ainsi qu’une majoration temporaire de l’impôt sur les sociétés.

Réforme du DPI pour 2012

02/11/2011

En 2012, les données analysées par les sociétés en charge des diagnostics de performance énergétique seront plus complètes, notamment grâce à l'utilisation d'un logiciel de calcul validé par l'ADEME (l'agence  de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) que ces dernières devront utiliser pour fournir un rapport viable. Les informations fournies par le logiciel, en plus d'être traitées rapidement, seront donc plus complexes et précises. Les entreprises du marché du DPE auront donc l'obligation de se former à l'utilisation de ce logiciel.

En plus des avantages fiscaux liés à l'investissement, un logement conforme aux normes BBC permet une déduction de la taxe foncière sur la propriété bâtie de 50 ou 100 % pendant 5 ans. L'objectif reste de réaliser une consommation maximale de 50 Kwh / m2 / an sur les postes suivants : rafraichissement, ventilation, eau chaude sanitaire, auxiliaire de chauffage et d'éclairage et ainsi obtenir un diagnostic de performance énergétique (DPE) optimum.

Défiscalisation immobilière en 2012 : le point sur les taux de réduction d'impôt

17/10/2011

Le projet de loi de finances 2012, proposé par le gouvernement, aura un impact sur tous les dispositifs destinés à la défiscalisation immobilière. On a souvent évoqué les répercussions d'un tel plan sur le dispositif Scellier et Scellier BBC, mais qu'en est-il des autres coup de pouces à l'investissement pour 2012 ? Le point avec les derniers chiffres communiqués par Les Echos, sur les pourcentages déductibles de votre déclaration :

• Scellier classique : 14 % du montant de votre investissement en BBC, avantages fiscaux supprimés pour le non BBC.
• Scellier intermédiaire : 18 % du montant de votre investissement, si le logement est loué depuis 12 ans.
• LMNP : 12 % du montant de votre investissement.
• Malraux : entre 24% et 32%.
• Girardin libre : l'avantage fiscal est supprimé.
• Girardin social : 50 %  du montant de votre investissement.
• Girardin intermédiaire : de 27 % à 36 % du montant de votre investissement.

La défiscalisation immobilière sera donc moins avantageuse en 2012 sur l'ensemble des dispositifs. La loi Sceller en 2012 ne sera pas épargnée, mais il reste encore quelques semaines pour réaliser un investissement locatif dans les meilleures conditions : lancez-vous dans la défiscalisation immobilière sans attendre !

Flash info : investir en scellier en 2012

03/10/11

Catégorie : Scellier Pratique

L'avenir du dispositif Scellier est maintenant clair. Le pourcentage de réduction d'impôt dans le cadre d'un investissement locatif en Scellier pour 2012 a donc été fortement revu à la baisse. Cette baisse s'accompagne tout de même d'une bonne nouvelle pour les investisseurs. Le dispositif Scellier est bien reconduit pour 3 ans supplémentaires.

En contrepartie, le taux de réduction d’impôt sera réduit à 14% contre 22% actuellement pour les logements BBC et 13% pour les autres logements.

Investir en locatif avec le dispositif Scellier en 2012 reste donc intéressant pour ceux qui souhaitent acquérir un logement respectant les normes les plus pointues en matière de respect de l'environnement et d'économies d'énergie.

Le dispositif de défiscalisation restera donc plus avantageux pour les logements neufs BBC et les logements rénovés assortis d’un label attestant d’un niveau de performance énergétique exigeant" et "dans la limite de plafonds de prix de revient des logements qui seraient fixés par zone géographique", d'après le projet de loi examiné mercredi dernier en conseil des ministres.

Il est donc plus que jamais avantageux d'investir en Scellier avant 2012, il ne vous reste que quelques semaines pour pour profiter encore des pourcentages de réduction d'impôts les plus élevés.

N'attendez plus et réalisez une simulation gratuite personnalisée pour votre investissement locatif.

L'investissement locatif dans les mois à venir

19/09/2011

Catégorie : Scellier Pratique

Les dernières actualités économiques - telles que les récentes clôtures en baisse des bourses européennes et le plan de rigueur 2012 annoncé par le gouvernement - ouvrent les discussions sur l'évolution de l'investissement locatif en 2012 chez les investisseurs potentiels. Dans cette atmosphère propice à l'hésitation, on distingue plusieurs raisons évidentes de positiver et de ne pas renoncer à son projet en 2012 :

• Les taux d'intérêts pratiqués par les banques sur les prêts immobiliers devraient rester stables, les fonds des banques françaises n'étant pas basés uniquement sur du spéculatif.
• On ne peut parler pour l'instant de cataclysme dans le secteur de l'investissement locatif : tout au plus, on peut prédire des corrections de prix (vers une baisse) du marché, suite aux derniers événements économiques.
• L'offre en locatif restera largement inférieure à la demande en 2012 : on recense toujours un déficit de un million de logements environ pour l'année à venir.
• Un investissement locatif est un engagement sur plusieurs années : les conditions d'investissement pouvant varier d'une année sur l'autre, il est important de ne pas focaliser sur d'éventuelles estimations à un instant donné pour se décider ou non à investir.

En définitive, quelques corrections de prix de vente à la baisse devraient apparaitre selon les zones et dévoiler ainsi de belles opportunités. Ajoutons à cela qu'en 2012, le dispositif Scellier perdurera malgré les rabots, comme chacun sait. Un projet d'investissement locatif est un projet d'envergure, qui se construit sur la durée et qui permet de réaliser une belle plus-value. Si votre projet est mûr, la conjoncture économique ne doit pas être seule à dicter sa loi, vos critères personnels sont prépondérants pour un investissement locatif : foncez en 2012 - et même avant cette fin d'année - et profitez de taux de réduction d'impôts toujours avantageux pour votre situation personnelle.

Rentabilité de votre investissement locatif

05/09/2011

Catégorie : Scellier pratique

Évaluer la rentabilité de son investissement locatif est une étape clé pour l'investisseur qui souhaite prendre la bonne décision et profiter au mieux de la défiscalisation immobilière.

Plusieurs méthodes de calcul de rentabilité sont disponibles, chacune prenant en compte des facteurs différents. Le résultat dépend donc des critères inclus au départ, en fonction de ce qui doit être mis en avant.

Deux méthodes de calcul :

La rentabilité locative nette prend en compte vos facteurs personnels dans le cadre de votre projet d'investissement locatif : taxe foncière, frais de gestion, taxes non récupérables...pour être juste dans le calcul, il faut donc inclure le plus de paramètres possibles et avoir un maximum d'informations disponibles.

Le résultat s'obtient en divisant la somme de tous les critères personnels par le prix d'acquisition du bien. On multiplie ensuite le résultat obtenu par 100.

Cette méthode, pour être complète, doit inclure à la fois vos paramètres fixes (tel que le montant du remboursement mensuel du crédit) et des éléments variables (logement vacant tel ou tel mois).

Le calcul de la rentabilité locative financière, lui, est plus complexe. Pour autant, il convient de s'y intéresser car cette estimation prend en compte une des motivations possibles de la défiscalisation immobilière : la recherche d'un bénéfice à la revente.

Ce qu'il faut retenir :

L'estimation se fait donc sur une période plus longue car elle prend en compte l'opération d'achat puis de revente que peut réaliser l'investisseur locatif, après la période de mise à la location obligatoire.

On y intègre donc le gain de patrimoine réalisé dans le temps, avec des estimations sur 3 facteurs clés : l'évolution des prix du marché, l'indice du coût à la construction et le taux de crédit bancaire.

L'investisseur peut mener son enquête approfondie mais également se renseigner sur la fiscalité appliquée à la zone de son investissement locatif : votre centre des impôts peut vous renseigner sur ce dernier point.

Formules et analyses en main, vous pourrez vous lancer sereinement dans la défiscalisation immobilière.

Comment mettre en place une SCI ?

01/09/2011

Catégorie : Conseils

Avec la possibilité d’acheter à plusieurs sans risque, de transmettre son patrimoine facilement, tout en bénéficiant de tous les avantages du dispositif Scellier, la SCI est l’outil idéal pour investir à plusieurs (lire l’article : les avantages d’investir en Scellier avec une SCI).

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une « mini société » qui peut être constituée de plusieurs personnes physiques ou morales. C’est la société qui est propriétaire du ou des logements ; le partage entre les différents propriétaires est donc facilité via les parts sociales. Elle peut être avantageuse sur plusieurs points, notamment juridiques et fiscaux, ou lors d'un achat immobilier entre concubins.

Pour constituer une SCI, 2 personnes suffisent, par exemple des conjoints ou amis désirant de s’associer et constituer un capital social de départ. La SCI leur permettra de faciliter le partage de façon équitable en cas de séparation ou mésentente. Aucun capital social minimum obligatoire. Les futurs participants décident eux-mêmes du montant qu’ils vont y mettre. Cependant, il est important de définir le montant, élevé ou non de ce capital social, car celui-ci dépend notamment des objectifs fixés lors de cette constitution. Il est divisé en parts égales qui ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés.

La SCI se compose ainsi :

• D’un gérant : cette gérance peut-être assurée par une ou plusieurs personnes. Une personne non associée peut également avoir cette qualité de gérant. Il représente la société à l’égard des tiers.
• Des associés : qui peuvent être des personnes morales (sociétés) ou physiques et peuvent être français ou étrangers. Tous les associés sont responsables indéfiniment de la SCI, même en cas de dettes, c’est-à-dire qu’ils sont responsables sur l’ensemble de leur patrimoine personnel.

Les décisions concernant la SCI sont donc sont prises le plus souvent en assemblée avec le ou les gérants et les associés. Pour certaines décisions dépassant les simples pouvoirs du gérant, les décisions sont prises de façon unanime par les associés.

Constituer une SCI s’avère relativement simple, toutefois, certaines démarches sont nécessaires :

• Rédiger et signer les statuts de la SCI par acte notarié ou sous seing privé, puis de les signer
• Enregistrer les statuts de la SCI au centre des impôts
• Insérer un avis de constitution de la société dans un journal d'annonces légales
• Faire immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés

Il faut savoir que la société civile immobilière est soumise au régime d'imposition sur le revenu (IR).

Crédit d’impôts, déduction d’impôts ou réduction d’impôts ?

01/09/2011

Catégorie : Scellier pratique

Le jargon fiscal… entre les réductions d’impôts, les crédits d’impôts, les déductions de revenus, les abattements, il est très facile de s’y perdre. Ce sont pourtant des notions essentielles à maitriser pour anticiper les impacts fiscaux de vos projets.
On retrouve ainsi 3 systèmes de défiscalisation, qui ont un impact différent sur la somme totale que vous serez amené à verser au Trésor Public.

• la Réduction d’impôt : ce système (c’est celui qui est appliqué au régime Scellier), est proposé à tous les contribuables de la même façon et permet de réduire le montant de leur impôt effectif. La réduction est égale à un pourcentage de dépenses engagées et elle s’impute directement sur l’impôt final. Elle n’est pas remboursable si elle excède le montant de l’impôt dû.

Exemple :
Pour un plafond de dépenses de 10 000€ ouvrant droit à une réduction d’impôts de 25% :
Réduction de 2 500€ (Quelle que soit la tranche d’imposition)
Si l’impôt est inférieur à 2 500€, il n’y a pas de remboursement de la différence mais la réduction d’impôt peut faire l’objet d’un report sur les années suivantes.

• le Crédit d’impôt, qui est une réduction d’impôts, est un système égalitaire comme le précédent, mais celui-ci permet de bénéficier d’une créance remboursable. Dans le cas où l’impôt payé par le contribuable est inférieur au montant de son crédit d’impôt, le surplus lui est reversé. Le crédit d’impôt peut être profitable lors de travaux effectués pour l’économie d’énergie par exemple.

Exemple chiffré :
Pour un plafond de dépenses de 10 000€ ouvrant droit à un crédit d’impôt de 15% :
La créance fiscale est de 1 500€
Si l’impôt total à payer est de 1 000€, vous n’aurez plus d’impôt à payer, et l’état rembourse les 500€ restants au contribuable.

• la Déduction des revenus est un système qui tient compte de la tranche marginale d’imposition du bénéficiaire et de certaines dépenses. Plus le contribuable se situe dans une tranche d’imposition forte, plus les déductions accordent un avantage fiscal élevé. La déduction s’impute sur l’assiette fiscale (Revenu Net Imposable).

Exemple chiffré :
Dans une tranche d’imposition de 41% ouvrant droit à une déduction des revenus de 10 000€ sur mon Revenu Net Imposable (RNI) :

• Le gain d’impôt sera de 4 100€

Dans une tranche d’imposition de 14% et une déduction de 10 000€ sur mon RNI :

• Le gain d’impôt sera de 1 400€

Loi Scellier en 2012 : changements annoncés par le gouvernement

25/08/2011

Catégorie : Scellier pratique

Comme pour d'autres niches fiscales, la modification du dispositif Scellier fait partie intégrante du plan de rigueur face à la crise de la dette . Le gouvernement va donc procéder à une diminution du taux de réduction d'impôt possible grâce au Scellier en 2012. Après un premier coup de rabot en 2011, la réduction Scellier annoncée pour 2012 était de 18% pour les logements BBC. Avec les décisions annoncées hier par François Fillon, une nouvelle baisse des avantages fiscaux va donc entrer en vigueur. Les points à retenir :

• La réduction d’impôts possible grâce au Scellier sera probablement ramenée à 16% voire 15%, à compter du 1er janvier 2012, contre 22 % aujourd'hui !
• Que les investisseurs se rassurent, La loi Scellier sera rabotée seulement pour 2012 et cette mesure n'est pas rétroactive : tous les investissements réalisés avant le 1er janvier 2012 conservent les avantages actuels.
• Raison de plus pour investir en locatif avant cette date : si vous investissez dans un logement neuf loi Scellier avant fin 2011, vous profiterez donc d'une réduction d'impôt avec le pourcentage de réduction actuel maintenu, soit 22% !

Pour rappel : La loi Scellier est un dispositif lancé en 2009, permettant d'investir en locatif et de bénéficier d'une réduction Cette loi est devenue en 3 ans un des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière, plébiscité pour sa simplicité.

Découvrez nos programmes pour bien investir en Scellier

Mise à jour : nouvelle actualité suite aux changements annoncés par le gouvernement le 7 Novembre 2011 : http://www.immobilier-defisc.fr/actualites-defiscalisation/plan-rigueur-2012-fin-scellier

L'investissement locatif face à la crise des marchés

22/08/2011

Catégorie : Conseils

Lorsqu'on parle de crise importante sur les marchés financiers mondiaux, trois aspects sont à considérer concernant le domaine de l'investissement locatif :

• L'état du taux de crédit du côté des banques
• L’état de la croissance nationale
• Les aides octroyées par l’État favorisant l'investissement locatif

La crise actuelle sur les marchés financiers laisse penser le ralentissement de la croissance nationale se fera sentir dans les prochains mois sur l'investissement locatif, mais inutile de dramatiser du côté des investisseurs : même si les dettes de la Grèce, de l'Espagne, de l'Italie pourraient pousser les acteurs financiers à se rabattre sur la France ou l'Allemagne, cela aurait pour effet -paradoxal- une stabilisation des taux de crédits bancaires (et ce, bien que la capacité d'emprunt pour un investissement locatif dans les mois à venir soit probablement amoindrie par une hausse du chômage). Alors, pourquoi hésiter ?

Restons réalistes : les dernières clôtures en forte baisse, enregistrées par les places boursières du globe, ne devraient pas inciter les banques françaises à prêter moins d'argent, puisque la majorité de leurs actifs ne sont pas constitués de portefeuilles d'action. Les récentes levées de fond consolidant l'assise des établissements bancaires français vont également dans ce sens et devraient rassurer l'investisseur locatif.

N'oublions pas non plus que le dispositif Scellier sera maintenu en 2012, malgré un coup de rabot inévitable, alors pourquoi attendre ? Notre conseil : ne pas modifier ses plans, ne pas reporter son projet d'investissement locatif, bien au contraire ! Il est même préférable de l'enclencher avant cette fin d'année 2011 afin de profiter des meilleurs taux et conditions.

Le sursaut annoncé du Scellier BBC

08/08/2011

Catégorie : Tendance

Alors que les plus pessimistes prédisent l'extinction pure et simple du dispositif de défiscalisation Scellier, risquant d'accentuer une fois de plus le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, la réforme sur la fiscalité qui se profile semble prouver au contraire que l'avènement du Scellier BBC est pour bientôt : c'est en effet la seule partie du dispositif qui va bénéficier d'une majoration de la réduction d'impôts. De fait, si votre investissement porte sur un logement BBC, votre taux de réduction d'impôts pour 2012 s'élèvera à 18 % contre 9 % pour un logement Scellier classique.

En marge de ce constat, il peut être judicieux de diversifier ses investissements locatifs : résidence de type EHPAD, résidence étudiante, résidence d'affaires...qui permettent en plus de la défiscalisation de récupérer la TVA !

Toutes ces variations de chiffres imposent de revenir à l'essence même d'un logement BBC : les avantages fiscaux sont une chose, la qualité et la pérennité de ce type de construction en est une autre. Il ne faut pas oublier qu'une construction Scellier BBC reste plus attractive sur le marché qu'un Scellier classique : la distinction offerte par le label BBC récompense l'ensemble des techniques utilisées pendant la conception et la construction du logement. Par ailleurs, dès le premier janvier 2013, toutes les nouvelles réalisations immobilières mises sur le marché devront nécessairement respecter les standards du label BBC (réglementation thermique 2012) : autant donc profiter dès maintenant de l'aide allouée par l'Etat pour se mettre au diapason des futures normes de construction, qui seront d'ici là inévitables.

> Plus d'informations sur le dispositif Scellier BBC

Quel avenir pour le dispositif Scellier ?

25/07/2011

Catégorie : Scellier Pratique

Les propos de Gilles Carrez dans son dernier rapport sur l'application des mesures fiscales sont sans équivoque : si le dispositif Scellier a coûté plus de 2.3 milliards d'euros par an aux finances de l’État, il faut noter qu'il a permis ces dernières années de faire progresser la construction de logements neufs pour l'investissement locatif, alors même que la conjoncture a été défavorable, crise financière oblige. (source : assemblée nationale, rapport du 30 juin 2011)

Pour autant, il serait déraisonnable de penser que le dispositif Scellier peut continuer à être soutenu de la sorte au delà de 2012, avec un coût aussi élevé dans une politique globale de réduction des coûts et de diminution des budgets. Il faut donc envisager une diminution conséquente des avantages afin de retrouver une ligne de flottaison au beau fixe, mais attention : une coupure brutale du dispositif Scellier entrainerait sans délai un effondrement de la production, avec des conséquences fâcheuses à moyen terme.

Comment trouver le bon équilibre face à ce dilemme ? Tout simplement en assurant la transition depuis le dispositif Scellier vers un autre dispositif ou d'autres mesures qui encourageront toujours l'investissement locatif, donneront des garanties de pérennité au secteur de la construction neuve, tout en permettant à l’État de ne pas vider ses caisses.

Cela passe notamment par une nouvelle diminution des avantages fiscaux et une restriction d'application, qui ferait encore plus la part belle aux constructions BBC (bâtiment basse consommation). La dépense pourrait être ainsi ramenée de 2,3 milliards d'euros pour 60.000 logements à 1,2 milliard pour environ 45.000 logements. En d'autres termes, le dispositif Scellier vivra dans le temps, mais probablement sous une autre forme et une autre dénomination.

Investissement locatif : retour à la normale sur 2011

11/07/2011

Catégorie : Tendance

L'année 2010 avait été satisfaisante du point de vue de l'investissement locatif : après une période plus morose, les investisseurs locatifs s'étaient même précipités sur le dispositif Scellier fin 2010 pour lancer leur projet, souhaitant profiter avant la fin d'année des réductions d'impôts les plus avantageuses, pressentant une nouvelle baisse des taux l'année suivante. 2010 s'était donc terminée sur les chapeaux de roues, enregistrant + 6,8% de ventes de logements neufs sur les derniers mois (source : www.gestiondefortune.com) par rapport à 2009, soit au total plus de 115000 lots neufs vendus.

Pour cette année 2011, on voit déjà au niveau du premier semestre une tendance plus raisonnable, même si les échos d'une fin d'année 2010 consistante ont fait leur effet : entre fin février et avril par exemple, les mises en chantier ont connu un bond de 30% (source : www.gestiondefortune.com). C'est un fait, selon les spécialistes du secteur, les dispositifs de défiscalisation actuellement en vigueur sont les plus avantageux jamais mis en place depuis les années 70 !

Pourtant, la conjoncture risque de ne pas être des plus favorables d'ici à 2012. Certains événements externes risquent fort de désavantager encore les dispositifs actuels pour l'investissement locatif : hausse des taux d'intérêts des prêts, baisse du pourcentage de réduction fiscale, ou encore arrivée de la présidentielle dans le courant du premier semestre 2012, instituant une nouvelle incertitude et instabilité des marchés.

Vous l'aurez compris : 2011 reste plus que jamais l'année pour votre investissement locatif !

Loi Scellier en 2011 : l’importance de la performance énergétique

27/06/2011

Catégorie : Conseils

Vous le savez maintenant : le taux de réduction d’impôt du dispositif Scellier a été revu à la baisse pour 2011 (de 25% à 22% pour un logement BBC, de 15% à 13% pour un bien classique) et sera probablement encore réduit pour 2012. Cette information réaffirme qu’investir en locatif dans un logement neuf vous garantit les meilleurs avantages du dispositif, comparativement à l'investissement dans un bien classique. Qu'en est-il de la performance énergétique ?

Autre avantage du BBC : lorsque vous choisissez de faire un investissement locatif en loi Scellier, il faut voir au-delà de l’acte d’achat . Au terme des 9 années minimum de mise en location obligatoires, la revente de votre bien sera facilitée et plus avantageuse si votre investissement locatif offre un diagnostic de performance énergétique très satisfaisant.

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Loi Scellier en Outre-Mer : nouvelles ouvertures à la défiscalisation.

14/06/2011

Catégorie : Scellier pratique

Le Conseil des Ministres laisse entrevoir un nouveau coup de pouce du gouvernement. Un projet de loi visant à adapter le principe de la réduction d’impôt sur le revenu en cas d’investissement locatif a été récemment évoqué en conseil. Les nouvelles zones concernées par le Scellier Outre-mer seraient : la Polynésie Française, les îles Wallis et Futuna et la Nouvelle Calédonie.

La durée minimale de mise en location a été ramenée de neuf à cinq ans et la période de répartition de la réduction d’impôt a été ramenée à cinq années, à raison d’un cinquième de son montant chaque année. Voilà une opportunité de plus qui se profile pour profiter des avantages de la défiscalisation avec la loi Scellier en Outre-Mer. (source : http://www.gouvernement.fr)

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Investir en locatif : considérez l’aspect démographique !

20/05/2011

Catégorie : Conseils

Vous souhaitez investir dans le cadre de la loi Scellier sans vous tromper et vous avez probablement réfléchi à la zone géographique de votre investissement locatif et comparé les plafonds de loyers.

Il ne faut pas oublier de considérer l’aspect démographique, qui détermine bien souvent la typologie du logement qui vous servira de base pour investir en locatif. Posez-vous alors la question suivante : quelle population cherche un logement dans ma zone de prédilection ?

• Un campus universitaire à proximité ? Alors vos locataires potentiels seront plutôt des étudiants et chercheront des studios ou T1.
• Une zone périurbaine au calme ? Les jeunes couples ou familles en quête de calme orienteront leur recherche du F2 au F5.

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Défiscalisation : les plafonds de loyers des dispositifs Scellier changeront en 2012

16/05/2011

Catégorie : Scellier pratique

Des plafonds plus justes pour une meilleure accessibilité aux locataires : tel semble être le message véhiculé par Bernard Apparu, Secrétaire d’Etat au logement, dont la volonté affirmée est de faire perdurer la loi Scellier en l’ajustant aux réalités du marché. Ainsi, les plafonds de loyers du dispositif Scellier 2012 seront déterminés par l’IRL (Indice de révision des loyers) du deuxième trimestre 2011 (source : http://www.gouvernement.fr).

L’objectif est clair : Harmoniser les montants des loyers prévus par les plafonds avec la réalité terrain pour les locataires. On peut donc s’attendre à plus de locataires potentiels dans les différentes zones et par conséquent, une meilleure stabilité des bénéfices pour celui ou celle qui souhaite profiter de la défiscalisation et investir en locatif grâce au dispositif Scellier.

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